北辰小汤山项目市场定位与产品定位顾问报告.docVIP

项目概况 地理位置 本项目位于北京市昌平区小汤山镇南侧，北五环与北六环之间，距北六环约1公里，紧邻温榆河和立汤路 （二）项目占地 整个项目规划用地总面积为690918.3平方米，其中可建设用地410370.1平方米，城市规划要求容积率最高为0.5，限高9米，为别墅用地(城市规划要求)，另外代征城市公共用地面积为280548.2平方米，其中代征绿化用地面积为239788.2平方米。  结合市场与本项目的现状特点，提出以下几种可能的方案： 首先根据目前市场上别墅项目的供给特点，我们认为无论是哪种方案，我们都要考虑私家庭院这一必要因素的影响。 方案一：方案1的容积率小于或等于0.3，产品形式全部为独栋别墅，并且全部为面积较大的独栋别墅，主力户型的地上面积范围在300平方米－500平方米，赠送的私家庭院的面积约为600平方米。 方案二，方案2的容积率小于或等于0.4，产品形式全部为独栋别墅，其中面积比例30%为户型面积较大的独栋别墅，70%为户型面积较小的独栋别墅，面积较大的独栋别墅主力户型的地上面积范围在300平方米－350平方米，赠送的私家庭院的面积约为400平方米，面积较小的独栋别墅主力户型的地上面积范围在200平方米－300平方米，赠送的私家庭院的面积约为200~250平方米。 方案三，方案3的容积率为0.5，产品形式有独栋别墅、双拼和联排别墅，其中独栋别墅所占的比例为60%－70%，双拼和联排别墅所占的面积比例为30％－40%，户型还是以较小面积的别墅为主，地上面积范围在200平方米－250平方米，另外，赠送的私家花园的面积在150－200平米左右。 根据三种基本假设，列出一表格，以达到直观清晰的效果 OPTION FAR 产品形式 地上面积范围 （M2） 庭院面积 （M2） OPTION1 ≤0.3 独栋 主力户型 300－500 ≈600 OPTION2 ≤0.4 大独栋：30% 小独栋：70% 大独栋：300－350 小独栋：200－300 大独栋≈400 小独栋≈200 OPTION3 0.5 独栋 60%－70% 双拼、联排30－40% 主力户型 200－250 150－200  一、地块因素 交通状况 本项目地块处在北五环与北六环之间，立汤路沿线，从现状路网来看，通往本项目的道路交通比较发达，主要可以通过三条路到达本项目： 东线：京承线是连接东部的主要纽带，无论是来自燕莎商圈的客户，还是来自国贸商圈的客户，都可以通过京承路到达本项目，具体路线可走京承路达到北六环后向西行驶，到达立汤路后向南行驶，便可到达本项目，走此路线需花费过路费15元。也可以沿京承路，不通过北六环到达本项目，而是在京承路的第一个出口，后沙峪出口出主路向西行，上立汤路后继续向北到达本项目，走此路线只需花费路费5元。 西线：京昌路是连接西区的主要纽带，来自上地、中关村的客户都可以通过京昌路到达本项目，具体路线可走京昌路到达北六环后向东行驶，到达立汤路后向南行约1公里即可到达本项目，全程需20元过路费。 中线，中线立汤路可与南区相连，立汤路是一条贯通南北区域的主干线，来自南边的客户可一路北行，到达立汤路后继续向北即可到达本项目。现状立汤路从天通苑向北路况还不发达，预计年底将开始对本路段的改造工作，改造完成后，立汤路将改造成上下双车道，并在道路两边各加5米宽非机动车道的城市主干道，改造后的立汤路将达到路宽80米。 （二）自然景观 本项目所处的位置在北五环与北六环之间、立汤路西侧，距北六环约1公里，整个地块处在温榆河沿岸，河岸线较长，拥有天然的水景景观资源，自然景观条件优越，整个项目所处的位置环境幽静，风景秀丽。 本项目所处的地块还具备一个环境优势，即地块两侧均为数十米宽的城市规划绿化带。本项目所处的地块东侧临近立汤路，与立汤路之间相隔有100米宽的城市规划绿化带；西侧临近温榆河，与温榆河之间相隔有70米宽的城市规划绿化带，可以说在未来整个项目处在绿化带围合之中。 尽管本项目所处的地块西侧临近温榆河天然水系，但水系与本项目地块之间有70米的城市规划绿化带相隔，且在水系与绿化带之间还有一条9余米宽的河堤路，而本项目处所的地块地势相对较低，再加上70米宽的城市规划绿化带与河堤路相隔，因此在房屋建成后，处在房屋内的人并不能直视到温榆河的天然水景。 （三）地块现状条件 本项目所处的的地块为一个狭长的梯形，地块西侧沿河的长度1400余米，临近立汤路一侧的长度1300余米，地块南侧宽约330余米。现状地块内有一水利局，占地面积约5800平方米。 本项目所处的地块内部拥有温泉资源，现有两口温泉井，其中一口温泉井的水温为 67摄氏度，另一口温泉井的水温为43摄 氏度，每口温泉井每天出水量约1000余立方米，可饮用 本项目现状地块内有若干株已长成的