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2005年深圳楼市 住宅供需报告 目录 1 经济综观 3 1.1 宏观经济 3 1.2 房地产开发 3 2 全市总况 4 3 2005年新增住宅供给 5 3.1 供应套数 5 3.2 供应面积 6 3.3 供应户型特征 7 3.4 户型建筑面积供应监测 10 4 价格走势与特征 10 5 2005年商品住宅需求数据 13 5.1 成交套数 13 5.2 成交面积 15 5.3 成交价格 17 6 2005年商品住宅区域吸纳与空置 19 7 2005年商品住宅区域渗透系数 19 8 热点片区透视 20 8.1 宝安中心区概况 20 8.2 宝安中心区房地产市场现状 20 8.3 宝安中心区供应户型特征 21 9 政策分析 22 2005年深圳楼市住宅供需报告 经济综观 宏观经济 2005年1-月份主要经济指标走势 数据来源：深圳市统计局经济指标数据列表2005年1-月份） 数值 增长率（与04年同比） GDP）（） 亿元 14.% 全社会固定资产投资额（FAI） 亿元 % 房地产开发投资额 360.76亿元 % 房地产开发投资额/固定资产投资额 % ----- 进出口贸易总额 1592.84亿美元% 居民价格消费指数（CPI） ----- 人均可支配收入 19615.2元 8.6% 数据来源：深圳市统计局 2005年1-11月深圳市宏观经济发展平稳增长，整体经济在基数不断扩大的基础上，仍保持了较高的增长速度，但是增长速度出现了明显的放缓趋势。国民生产总值对比去年同期的17.3%增长速度下降了3个百分点。 受国家新政策农村城市化转地、违法建筑查处和城中村改造影响社会固定资产投资增幅持续放缓。基建投资成为全社会固定资产投资增长的唯一拉动力房地产开发投资增幅在低位徘徊。 ?指标数据列表（2005年1-月份统计数据） 数值 增长率（04年同比） 商品房施工面积 2369.37 -6.54 % 商品房竣工面积 366.92 -5.52% 商品房空置面积（万平方米） 139.36 -26.51% 数据来源：深圳市国土局 2004 -2005Q3房地产开发数据增幅趋势图 数据来源：深圳市国土局 今年以来，房地产开发投资的增幅在去年低位运行的基础上持续下降，商品房施工面积6.54 %，商品房竣工面积下降5.52。 78403 全市供应总面积（万平方米） 693 商品住宅供应均价（元/平方米） 8162 其中： 普通住宅供应均价（元/平方米） 7586 公寓供应均价（元/平方米） 10707 Townhouse供应均价（元/平方米） 15163 独立别墅供应均价（元/平方米） 26416 吸纳率（%） 81.8 空置率（%） 8.0 “区域渗透系数”最高的区域 宝安区 2005年1-11月份商品住宅交易数据 成交套数（套） 89454 成交面积（万平方米） 804.30 成交均价（元/平方米） 6958.43 数据来源：世联研发中心 2005年新增住宅供给 供应套数 指标数据列表 分区域供应套数指标 罗湖区 福田区 南山区 盐田区 宝安区 龙岗 推售套数（套） 13866 10859 12016 2147 21972 17543 78403 占全市比例 14% 15% 3% 28% 22% 100% 分户型供应套数指标 1房 2房 3房 4房 合计 推售套数（套） 19879 22547 26423 8009 1545 78403 占全市比例 29% 34% 10% 2% 100% 数据来源：世联研发中心 2005年各行政区供应总套数比较 数据来源：世联研发中心 2005年深圳市总供应套数为78403套，在各行政区的供应套数指标中，宝安区稳居第一，龙岗其次。关外供应合计套数占全市总量的一半，表明关外地产已经成为深圳房地产市场的主力。 2005年户型供应套数比较 数据来源：世联研发中心 从户型供应套数来看，2房、3房的供应套数占全市的63％，成为市场供应的主力户型，其中3房比例稍高,1房供应套数占到25%位居第三。 2005年月度供应套数比较 数据来源：世联研发中心 从供应时间来看，有明显的节假日痕迹，元旦、五一长假、十一长假三个节日引发了三个推售高峰期。整个年度供应则主要集中在下半年，在房地产市场传统的“金九银十”期间达到了月度供应最高。受房价上扬和政府对市场打压政策的影响，部分项目纷纷入市，上半年积压的供应得到释放，导致2005年后期两个月供应量仍保持强劲。 供应面积 指标数据列表 分区域供应面