保障房建设对商品房价格的影响——基于住房供需预测的分析.pdfVIP

曲晓燕，等：保障房建设对商品房价格的影响 市场透视 保障房建设对商品房价格的影响 基于住房供需预测的分新 曲晓燕，王和俊，史 鸿 (华经通策投资咨询公司，北京 100038) [摘 要]政府大规模建设保障房意在解决供需矛盾 ，使其成为控制房价上涨的砝码。本文将从考虑需求转移的角 度进行分析，预测未来五年商品房新增供需缺 口，从而证明大规模建设保障房并不能解决供需矛盾，也不能成为有效控 制房价的最好手段 。 [关键词]保障房 ；需求转移；供需预测 [中图分类号]F42O [文献标识码]A [文章编号]1005—6432 (2011)4O一0007—03 1 研究背景 有完全解决供需矛盾。 2 保障房建设对住房供需的影响 为了抑制房地产市场投机和房价过快增长 ，2009年 12月至今 ，政府 次调控房地产市场，但房价并没有下 2．1新增住房需求预测 降。房价过高不仅加重了城镇居民生活负担，抑制了其他 中国的住房需求数量庞大 ，且各层次住房需求分化明 方面的消费需求 ，也会加剧社会矛盾 。 “十二五”政府强 显，未来推动中国住房市场发展的主要因素有两个：第一 调改善民生 ，调控房价成为必然 ，但房地产对中国经济的 是城镇化过程继续带来的城市新增住房要求，第二是 由人 拉动作用举足轻重 ，调控不当将带来经济下滑风险，而保 均收入逐步提高所带来的改善性需求。根据十二五规划， 障房被认为是保民生和保增长的最佳结合点。 未来五年即到 2015年中国城镇化将再提高 4个百分点， 由于城镇化率快速提高，使得大量进城人 口住房得不 由目前的47．5％提高到51．5％，以 目前 13．397亿人 口总 到保障。根据 “十二五”规划纲要 ，未来五年城镇化率 量计算 ，意味着将有 5360万农村人 口进入城市，这部分 要提高4个百分点，由47．5％提高到 51．5％，五年内将 人的住房需求 (按人均31．8平方米计算)高达 17．041亿 有 5360多万人 口进城 ，以平均每户3．3人计算 ，将需要 平方米 (见表 1)。改善性住房需求增长与城镇人均可支 1600多万套住房 ，且这部分群体 中有相当一部分人的住 配收入增长基本 同步，过去十年 (2001--2010年)城镇 房要由城市保障房解决 。巨大的供需缺口，使得政府不得 家庭人均可支配收入年均增长率为 12．1％，预计今后五 不在 “十二五”时期加大力度建设保障性住房。 年至少保持这样一个增长水平的问题 ，相应的城镇人均住 在以上背景下， “十二五”时期中国提 出未来五年新 房面积也将保持在年均4．9％左右的增长水平。如此，则 增各类保障性住房3600万套，其中，2011年和2012年各 2011年改善性需求将为 1O．13亿平方米，2015年将达到 1000万套 ，后面 年完成 1600万套 ，使 中国保障性住房 12．82亿平方米。 的覆盖率达到 20％。政府将保障房建设作为解决供需矛 由上述两部分构成 的潜在住房需求 ，预计 2011-- 盾的突破 口，从而成为稳定房价的有效手段，本文将对未 2015年该潜在住房需求年均增长5％左右，其中商品住宅 来五年住房供需缺 口进行预测 ，从而论证保障房建设并没 潜在需求和保障性住房潜在需求各 占70％和30％。 表 1 2011--2015年新增住房需求预测 项 目 2011矩 2012正 2013正 2014正