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项城市房地产市场调研报告 第一部分 项城市区位分析 一、项城市地理区位 从区域地图可以看出，项城市有铁路和高速路交汇，交通通达性很好，但不处在重要交通枢纽位置，商贸物流业发展存在区位瓶颈。如图所示： 1、重要的交通干线是：郑州市-漯河市南北通达，郑州至商丘市东西通达，商丘经阜阳南北通达。周口市有高速路连接漯河、阜阳和商丘，直线交通距离仅约150余公里，在周口市的商贸物流中转量也不会很多，评估以本市内外物流配送功能为主。 2、项城市坐落在漯河至阜阳的铁路支线上，周边县市基本都有高速和铁路对外联系，如淮阳县、郸城县、沈丘县等等。因此，项城市的交通枢纽区位并不具有优势，商贸物流功能仅能为本市提供服务。 二、项城市区域功能 从区域功能规划上看，项城市有意建设成为周口市东部经济发展隆起带的重要支撑，与北部淮阳县互为犄角，与周口市共同打造周项淮经济隆起带。淮阳县的经济发展水平与项城市相比要差一些，周口——项城的经济发展带还是有希望的。 三、项城市区域规划 根据项城市的城市发展规划，项城未来城市发展主要有5个区域组成：中部老城区、东部工业区、南部南城新区、北部行政新区、西部生态旅游文化区等。目前，工业区和行政新区的开发进展较快，南城新区建设已经起步，西部生态旅游文化区刚起步。 第二部分 项城市的社会经济发展概况 一、项城市经济发展概况 项城市位于河南省东南部，是河南省6个重点扩权县市之一，辖15个乡镇6个办事处，总面积1083平方公里，人口121万，市区常住人口在30万人。2011年，全市全年完成地方生产总值211.08亿元，同比增长11.4%；完成财政一般预算收入4.5亿元，增长21%；固定资产投资97.5亿元，增长22.3%。项城市的城镇居民人均收入14300元，收入水平与山东省菏泽市（全省最低）接近，与全国城镇人均收入24000元有较大差距。 农业：项城是河南省粮、油、畜产品的重点产区。粮食总产连续七年增产，连续五年创历史新高，2007年、2010年、2011年三次次荣获全国粮食生产先进县（市）。白芝麻获国家原产地认证，脱皮芝麻、脱水蔬菜等远销10多个国家和地区。全市规模养殖场2419个，养殖小区36个，已有15家企业通过河南省无公害畜产品产地认定。成功创建“河南省林业生态市”。农业产值占GDP总量20.31%。 工业：规模以上工业企业达118家，主营业务收入超5000万元工业企业由55家增加到86家，超亿元工业企业由9家增加到18家，省级以上著名商标和名牌产品由11个增加到23个，企业竞争力明显增强。形成了以味精、皮革、医药、纺织为支柱的工业体系。全年工业增加值122.47亿，占GDP的比重达58%。规模以上企业152家，省级产业集聚区1个。产业集聚区初步形成规模，总规划面积为13平方公里，已建成区面积5平方公里，累计完成投资额19.42亿元，入驻企业74家。防水防潮、农机配件、皮革、制鞋等板块经济占有较大市场份额，被授予“中国建设工程防水之乡”称号。 第三产业： 2011年，第三产业增加值完成45.8亿元，占GDP比重达21.69%。万果园、苏果等大型商贸企业入驻项城；自营进出口经营权企业由53家发展到62家；积极打造“袁氏旧居——袁氏行宫——南顿故城”精品旅游线路，旅游品牌知名度不断提升。 二、项城市社会发展情况 2011年项城市城镇居民人均可支配收入14308元，增长12.9%；农民人均纯收入5328元，增长15.5%。开展城乡居民社会养老保险试点工作，项城市参保人数68.76万人，总参保率达95%以上。义务教育均衡发展，素质教育稳步推进，高招重要指标连续十年居周口市首位。高度重视政务公开工作，被命名为“全省政务公开示范市”。依法治市深入推进，“五五”普法全面完成，“六五”普法启动实施，民主法治建设不断完善。 三、与山东微山县的数据直观对比 1、2011年项城市的经济总量211亿元，山东微山县275.95亿元； 2、2011年产业结构对比，项城市“20.31：58：21.69”；微山县“11.3：50.3：38.4” 3、2011年项城市城镇居民人均可支配收入14300元，微山县21000元。 小结 整体来看，尽管项城市与紧邻的县相比发展还比较好，但是经济发展水平与山东省的微山县相比就有明显差距。产业结构上看工业占比较大，第三产业发展较为缓慢，对房地产的开发支撑力不强。但是项城市做防水、建筑装饰装修等行业生意人较多，规模也比较大，这部分人群比较富裕，贫富差距较为明显。 第三部分 房地产开发投资情况 近两年的房地产开发投资总额、开工建设面积、竣工面积、销售面积、销售额等。 由于项城市的官网公开资料有限，已经请汪总联络朋友尝试从统计部门拿到相关数据，统计公报或年鉴中有这部分数据。 第四部分 项城市土地出让情