《项目全程策划书(模板)》(090107修订).docVIP

项目全程策划书(模板) 招商局地产控股股份有限公司 生产经营持续改进小组 2009年1月7日修订 目 录 第一章 项目基础资料 5 1、自然条件资料 5 2、社会条件资料 5 3、规划要点 5 4、报建要求 6 第二章 组织架构 6 1、组织架构原则 6 2、项目人员标准配置 6 3、项目公司（全资）人员标准配置图 7 4、项目公司（合资）人员标准配置图 8 第三章 市场分析 9 1、项目定位初步判断 9 2、核心调研 10 3 产品设计建议 11 第四章 策划设计 11 1、策划 11 2、标准化 12 3、建筑设计 12 4、展示区设计 13 5、绿色技术 15 6、产品竞争特质分析 15 第五章 盈利分析 15 1、成本估算基础数据 15 2、盈利测算基础数据 16 3、项目建设投资估算 16 4、项目投资支出 17 5、项目资金回流计划 17 6、资金平衡计划 18 7、融资筹集计划 18 8、盈利测算 19 9、项目结转计划 20 10、税务筹划 21 11、不确定分析 21 12、风险分析 22 13、项目投资及预控建议 22 第六章 工程管理 23 1、工程概况 23 2、管理组织 23 3、里程碑计划 23 4、质量管理策划 24 5、安全文明施工策划 24 6、工程成本管理策划 24 7、项目营销配合 25 8、项目资料管理 25 9、为确保售后服务而采取的措施 25 第七章 营销策划 25 1、入市时机和销售前提条件 25 2、分期运作策略 26 3、展示体验方案 26 4、广告推广及媒体组合策略 26 5、营销过程控制及营销费用预算 26 第八章 客户服务 26 1、接诉 26 2、组织 27 3、设定工作评价指标 27 3、入伙阶段 27 4、入住阶段 27 第九章 物业管理 27 1、区域物业管理分析 27 2、项目客户群 27 3、特色服务 27 4、项目物业管理取费的测算 27 5、项目物业管理早期介入及日常管理 27 第一章 项目基础资料 1、自然条件资料 1.1 城市区位（表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作） 1.2 宗地红线图（宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高） 1.3 宗地地形图 （复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌） 1.4 宗地绿化植被与水面分布图 1.5 城市环境（气候、气温、水文、主导风向、噪音等） 1.6 土地地质情况（有无文物、冲沟、暗河、城市管线等） 2、社会条件资料 2.1 交通配套（地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟建道路的拟建时间、道路断面） 2.2 社区配套（学校、医院、超市、市场、商业等） 2.3 市政管线（给水、雨水、污水、弱电、煤气、暖通、宽带等接口位置、管径、埋深、标高等） 3、规划要点 3.1 经济技术指标（用地面积、建筑面积[其中：地下室面积、住宅面积、商业面积、配套及其他面积、可售面积]、可售率、总户数[90M2以下户数占比]、容积率、覆盖率、绿化率） 3.2 规划要求（限高、退线、车位配比[地下车位是否可售]、配套面积、风格、出入口） 3.3 场地现状 3.3.1 地形（平坦/复杂） 3.3.2 电力、水、燃气、采暖等市政配套（齐全/不全） 3.4 产品类型（独栋、联排、多层、小高层、高层、超高层、商业、公寓层数、首层层高、标准层层高） 3.5 项目特征（基础形式、结构形式、外立面、铝合金窗、总平绿化标准、公共装修标准、交楼形式） 3.6 项目开发计划（是否分期、分期安排） 4、报建要求 4.1 报建流程（规划方案是否开评审会、规划方案是否为市一级审批、是否需要进行方案招投标、规划和一期建筑方案是否同时报审、是否需要整个地块建筑方案报审、是否需要数字报建、是否需要单独报修详、是否需要初步设计报审、当地最新颁布的政策和技术规范有哪些） 4.2 面积计算规范（阳台、中空、入户花园、夹层、架空层、地下室、落地凸窗等的面积计算方法） 4.3 当地的规划特殊要求（日照、间距、消防、人防） 第二章 组织架构 1、组织架构原则 1.1 工作需要：按照项目需要设置岗位和项目工作量定编。按公司项目公司标准配置岗位和岗位职数，人员根据项目进度逐步到岗。 1.2 精简、高效：一岗多能、精简高效。 1.3 标准化：部门设置与岗位称谓，遵照公司统一、标准的称谓，体现管理的专业化与标准化。 配置指标 5万平米以下 5～10万平米 10万平米以上 人均管理面积 0.6 0.9 1.0 2、项目人员标准配置 1.1 深圳项目人员配置标准（单位：万平方米/人） 1.1.1容积率＞1的项目 1.1.2 容积率≤1的项目 配置指标 5万平米以下 5～10万平米 10～15万平米 15～20万平米 20万平