浅析房地产估价中易分歧的三个问题.pdfVIP

堑 一 ◆ 周 莉 黎 明 罗 鹏 随着我国房地产估价行业的迅速发展，房地产 与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问 估价理论不断完善、更新，相应的估价制度体系及估 题的通知 “加强房地产抵押估价管理，防范房地产 价准则也在逐渐健全，从而使广大的房地产估价师 信贷风险 ，维护房地产抵押当事人的合法权益”的宗 有 “法”可依。但伴随着房地产估价产品种类的增多、 旨不符。 活动的频繁，估价理论与估价实践存在着一些容易 众所周知，贷款成数是指贷款额与房地产抵押 产生分歧的地方值得大家深思，其中估价实践活动 价值之间的比值。银行在确定贷款成数时，主要考虑 中几个容易产生分歧的问题需要进行分析 、归纳和 企业 (个人)的综合素质、房地产的状况及处置变现 总结 。 能力等，对于不同片区、不同类型的房地产在确定贷 一 、 “再次抵押价值”的确定存在着较明显的不 款成数时有其不同规定。所以我们可以这样认为：银 确定性 因素 行确定贷款成数时是结合企业 (个人)的综合素质、 房地产估价理论与方法 (中国房地产估价师执 房地产的状况及处置变现能力等因素来确定 ，因此 业资格考试辅导教材)第 l00页中对 “再次抵押价值” 贷款成数是随着企业 (个人)的综合素质、房地产的 的确定是这样约定的：“再次抵押价值=未设立法定 状况及处置变现能力等因素而发生变化的。所以采 优先受偿权利下的市场价值 已抵押贷款余款 ／贷 用原贷款成数来防范首次贷款余额的风险显然是不 款成数”。笔者认为，这样的描述存在着较明显的不 合理 的。 确定性因素，因为公式中贷款成数是指原贷款成数 举个例子说明，如 甲于 2004年 1月 1日通过房地 还是指拟再次 申请抵押贷款成数并没有明确指出， 产A抵押在银行乙获得八成 80万元贷款，至 2007年 从而在估价活动中造成了诸多估价师会想当然地认 1月 1日还有剩余贷款 50万元，于同日甲向银行乙提 为贷款成数是指原贷款发放时采用的贷款成数。这 出再次抵押 申请，银行根据 甲的诚信状况、抵押房地 与建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员 产的状况及处置变现能力拟定本次贷款成数为七成， 会三部门在2006年 1月 l3日联合颁发的 关于规范 同时委托估价机构对估价时点为 2007年 1月 1日未 舶 铂垃红 ．2OO83 (4)以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩 法及假设开发法进行评估 ，其中基准地价修正法测 等荒地的集体土地使用权 ，由抵押人委托具有土地 算出的结果为4500万元，假设开发法测算出的结果 估价资格的中介机构进行地价评估 ，并经土地管理 为9500万元，最后该公司采用算术平均数确定最终 部 门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。 估价结果为 7000万元。笔者想说的是两种评估方法 从以上文字中可以看出土地使用权抵押登记并 测算出的结果相差5000万元之多，假设开发法比基 不受 城市房地产管理法 第38条规定约束，因此 准地价测算出的结果多出了111％，这样的结果只能 有些房地产虽然不符合转让条件，但只要符合抵押 说 明两个问题，其一是必然有一种方法是不适合本 条件的，笔者认为是可以作为抵押估价对象进行估 地块的评估，其二是要么两种估价方法均不适合。然 价的。再例如 目前按揭贷款就是一个很好的例子，作 而该估价公司并没去考虑是否因估价方法不适合导 为 “楼花”其房地产再转让是受到一定的限制的。 城 致如此大的差别，而是简单的算