李东君过去，现在和未知将来从设计院立场看滨水住宅区域开发.pdfVIP

李东君 过去，现在和未知的将来 从设计院的立场看滨水住宅区域的开发 前言 对于城市的滨水区域开发，是集多学科命题，涉及的因素很复 杂。随着各个城市滨水区域的开发利用，现在的目光焦点逐渐从滨 水中央商务区CBD和国际金融中心IFC转为滨水住宅的开发，从单 纯的城市现象的塑造转为如何为人们的生活提供更多活动场所的开 发，从近期经济利益最大化转为将来的利益发展空间。 任何房产类型的开发的决定因素是土地，中国是土地国有化的制 度，这样政府、规划管理部门对于土地使用的权限的规则制定起着 决定性的作用，开发商对于使用权限的利用准则为利润的最大化， 对于各个地块的开发最终能为城市的发展带来什么效益，在这作为 设计院的立场我们从下往上看很难去做具体的评价和批评，所以本 文就上海黄浦江开发中的E －18地块项目来看滨水住宅开发的现象和 问题。 滨水区域开发的历史 水是人们生活中必不可少的因素，其作用从饮用、灌溉、运输发 展到现在的提供活动、景观的载体，故滨水空间的性质也在不断的 改变。 从新中国成立后，上海为发展工业，为充分利用黄浦江在交通和 水资源利用所带来的便利性，城市的滨水区域布置了码头和工厂， 此时滨水区域为城市的生产总值起了强烈的支撑作用。 随着经济的发展，尤其是第三产业在GDP 中所占比重的增加，城 市中商务、商业等中心的出现，除少量是滨水开发外，大部分为内 陆发展，结合的是主要交通节点和历史性的商业街道。 城市对于水运交通和工业布局的大规模调整后，使占据多年的滨 水港区和产区的土地能进行新一轮的定位，如何利用水资源的形象 和景观作用成为重要课题。 滨水区域的住宅开发是城市发展的必然 在改革开放后，房改政策带来的城市土地价值的阶梯式展开，利 用市区和郊区土地落差的经济杠杆来发展城市中的住宅建设成为了 最有效的发展模式。 上世纪90年代后，市区商业中心辐射区域土地的有限性，陆家嘴 开发的成功以及外摊段浦江2岸房产商开发后获得的巨大利润的前提 下，使黄浦江沿线的开发成为了政府和开发商的焦点，现在滨水的 上海黄浦江边E-18小区位置 工业和交通用地成为了城市发展的巨大财富。 黄浦江两岸规划和综合开发的启动，是对于城市发展市区土地 使用相对饱和后的必然结果。北段和南段的全面规划和开发、中段 的进一步完善，真正意义上标志着黄浦江及其两岸的功能已经从原 来的交通运输、仓储码头、工业企业为主转到以金融贸易、旅游文 化、生态居住为主上面，实现了从生产性到综合服务性的转变。 42 李东君 开发滨水区域的住宅 对于滨水区域开发规划由于有时间因素往往会出现更新改造中 的再开发，完全的新开发滨江域相对较少，功能、结构、形态、环 境、历史文化多方面因素限制着滨水区域的规划和发展。 黄浦江两岸地区E －18地块是继四个重点地区国际方案征集以后 先期开发的一般地块，是对黄浦江两岸规划的进一步充实和完善。 地块北侧是黄浦江两岸浦东部分的东昌重点地区，再北有陆家嘴金 融贸易区，南为南浦大桥重点地区，世博会展区选址，西与董家渡 聚居区隔岸相望，基地东侧是竹园商贸区，是浦东地区商业办公工 业比较集中的区域。 南边是南浦大桥，北部是金融和高楼区陆家嘴，中间是 E-18小区 该地块基地现状主要为住宅和工业用地，其中比较大型的居住区