建筑物及在建工程评估.ppt

第四章 建筑物及在建工程评估 房地产评估概述 建筑物及其分类 建筑物的评估 在建工程的评估 房地产评估概述 概念与特性 1、概念 （1）广义 ——土地及土地上的永久性建筑物、基础 设施、水和矿藏等自然资源 （2）狭义（地产＋房产） ——土地及土地上的永久性建筑物和由它 们衍生出来的所有权；地产和房产综合体 房地产评估概述 2、特性 房地产空间位置的固定性（区域性） ——房地产的流动非实体的流动，而是房 地产权益的流动（交易的权益性） 房地产使用的长期性和持续性 ——房屋：较长的耐用年限 ——土地：永续利用（我国为有偿有期限 使用，但期限较长） 房地产评估概述 房地产经济地理位置（区位）的可变性 房地产的个别性 ——表现在：自然条件、社会经济条件和 实体特征等方面存在或多或少的差异 ——定律：没有完全一样的两宗房地产 房地产单位价值较大 房地产价值受政策环境等因素影响明显 房地产评估概述 房地产的保值、增值特性 ——来源于土地的不可再生性和社会经济 发展、人口不断增长对房地产需求的持续 扩张之间长期矛盾运动的结果 房地产投资的高风险性 ——主要表现为：资金需求量巨大、位置 固定用途改变不易、生产周期较长、不可 抗力影响明显 房地产评估概述 房地产的价值与价格的关系 1、房地产的价值是价格形成的基础，在资 产评估中房地产的评估结果即反映其价值 房地产的价值在评估活动中是一种专业判断（价值判断）结果 2、房地产的价格是价值的货币表现，是房 地产经济价值的反映 房地产的价格由市场供求状况决定 房地产评估概述 房地产价格的种类 1、按房地产的实物形态划分 （1）土地价格：在我国包括 基准地价——政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估、测算的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格 标定地价——政府根据需要评估的正常地产市场中具体宗地在一定使用年期内的价格 房地产评估概述 （2）建筑物价格 （3）房地产价格：即房地合一价格 2、按房地产价格的形成方式划分 （1）市场交易价格：包括 公平市场价格 非公平市场价格 （2）评估价格——对房地产价值的估计， 对市场交易价格的模拟，包括： 房地产评估概述 基准地价 标定地价 房屋重置价格：在一定的时间基准点上，在现时建筑及装修材料价格和人工费用标准基础上，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造与原建筑物在结构、功能、效用上相同的建筑物所需的支出 交易底价：土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价、招标底价、拍卖底价 房地产评估概述 房屋拆迁补偿价格 课税价格：政府为课征有关房地产税而评估的作为课税基础的价格 3、按房地产的交易方式划分（针对土地） （1）拍卖价格：适用于竞争性、盈利性强的房地产项目供地 （2）招标价格：适用于重大城建项目用地 （3）协议价格：适用于市政、公益、福利、基础设施项目供地 房地产评估概述 4、按房地产的权属性质划分 （1）所有权价格 房价——房屋所有权价格 （2）使用权价格 地价——土地使用权价格 （3）转让价格 转让对象：所有权或使用权 转让方式：包括买卖、继承、赠与 转让要求：房地合一原则 房地产评估概述 （4）抵押价格：包括房地产抵押价格和土地使用权抵押价格 （5）担保价格 （6）租赁价格：实质上是使用权零星出让所形成的价格 5、按房地产价格的计量方式划分 （1）总价：包括房地产总价、土地总价、建筑物总价 房地产评估概述 （2）单价：包括房地单价、土地单价、建筑物单价 房地产总价＝房地单价× 建筑面积 土地总价＝土地单价× 土地面积 建筑物总价＝建筑物单价×建筑面积 （3）楼面地价：分摊到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价＝土地总价/建筑面积 楼面地价＝土地单价/容积率 其中：容积率＝建筑面积/土地面积 房地产评估概述 房地产评估的原则 1、合法原则（?） 产权合法 使用合法 处分（处置）合法 评估结果合法、合规 2、最有效使用原则 ——以房地产的最有效使用为前提 房地产评估概述 3、替代原则 ——同一市场中具有相同使用价值和质量 的房地产其价格应趋于一致 4、评估期日原则 ——以特定时点所反映的市场状况为据 5、公平原则 ——站在公正、客观的立场（非参与交易 某一方的立场）上加以判断 房地产评估概述 6、其他原则：供求原则、房地合一原则、 预测原则、综合分析原则… 建筑物及其分类 建筑物的总体分类 1、房屋 ——能够遮风避雨并供人们居住、工作、 娱乐等各种活动的场所 2、构筑物 ——人们通常不能直接在内进行生产和生 活活动的场所及其他人工构筑的物体 建筑物及其分类 其他分类 建筑物的评估 影响建筑物价值的因素 1、基本因素——造价 建筑安装工程费用 （设备、工器具购置费用）