肥西项目投资建议书.docVIP

肥西项目投资建议书 投资发展部 2013年5月 主要结论及建议 结论 投资环境方面 合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回一、二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。肥西作为合肥市下属县城之一，已被纳入大合肥框架之中，未来的房产市场形势将会受到合肥市的影响，且肥西作为经济强县，消费能力和集聚能力都能够对房产市场带来一定的保障，项目的获取和开发具有可行性。 市场环境方面 肥西县的房地产市场比较稳定，市场泡沫成份较少，供需比结构比较合理。且通过对周边项目的调查和了解，一般住宅项目的开发风险较小，产品的去化率和去化周期都在合理范围之内。因此，项目住宅部分的开发风险可控，具有可行性。 规划指标方面 项目住宅部分的规划指标没有太大问题，高层住宅已为当地消费者所接受，市场抗性小，3.0的容积率虽然要牺牲小区环境和品质的营造，但可以带来更多的项目收益。作为县城的一般性房产项目，项目住宅产品走中端路线，以“短、平、快”为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。 相比之下，项目商业部分的规划指标存在较多的不合理，写字楼产品不适合在县城进行开发，且商业4.5的容积率设定过高，会导致商业部分开发的投资强度和风险增加。 投资收益方面 方案一：当土地价格为250万元/亩的情况下，项目税后利润为13245万元，利润率为5.0%，投资收益水平较差，存在一定的市场风险。项目操作对于成本的控制和营销推广要求较高。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的前提下，至项目开盘前的资金缺口约为2.5亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用约为1.68亿元。 方案二：当土地价格为200万元/亩的情况下，项目税后利润为26375万元，利润率为10.6%，项目投资收益水平较好，财务上具备可行性。在该成本下，项目在6亿元短融及2亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为1亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为1.35亿元。 项目的投资收益和开发风险主要还是取决于土地成本，通过运作降低实际土地成本支出是项目成功开发的关键，200万元/亩的土地价格下，项目财务上才具有可行性。 建议 规划方面 与当地有关负责人进行深入沟通，调整项目商业部分的规划指标，将现有商业用地变更为商住用地，将商业比例控制到10%左右，容积率控制在3.0以下。 土地方面 通过与当地负责人协商，争取将土地成本在250万元/亩的基础上，给予10%-20%的地价优惠，并能够给予项目建设用地的分期获取和土地价款的分期支付。 项目开发 该项目开发如能实现土地分期获取和价款分期支付，建议采用分期开发的方式，降低初期土地成本的支出，通过分期开发来滚动利用资金，以缓解项目初期的资金投入压力，降低项目的财务成本支出。 项目投资背景 县城简介 肥西县是中国百强县，中部十强县，是安徽省经济强县之一辖10个镇、4个乡上派镇总人口88.9万合肥市域次中心城市西南组团的中心县域政治、经济和文化中心。与合肥高新区、经开区、科技创新示范区和政务文化新区和正在建设中的滨湖新城连为一体。新建的新桥机场就坐落在肥西高刘镇近期（2015年）城市用地规模50平方公里，人口为47万，人均建设用地106平方米； 远期（2030年）城市用地81平方公里，人口为78万，人均建设用地104平方米。规划城市空间呈一心、一轴、两翼格局老城区向西北和西南两个方向拓展西北建设新型工业示范园，西南积极与经开区合作，打造区县合作区。 商品房销售面积 84.7万平方米 76.7万平方米 住宅销售面积 77.54万平方米 69.8万平方米 肥西县近三年的成交量基本平稳，共计销售商品房244.2万平方米，期中住宅商品房销售总面积约为230.14万平方米。年均商品房需求面积为81.4万平方米，期中住宅商品房需求约为76.7万平方米。 结论 肥西县的供需比约为1:0.85，市场供应略大于需求，市场供需结构比较合理，这也是肥西县房价缓慢攀升的一个主要因素，房地产市场相对比较稳定，整体楼市尚属健康。 楼市及个案分析 楼市概况 目前，肥西县域在售楼盘50余个，在建及在售楼盘主要集中在金寨路两侧。近几年肥西县房地产迅猛发展，房产价格涨幅较快，但整体房地产市场还处于起步阶段。产品类型以高层为主，当地消费者也都接受高层产品。由于没有大型品牌开发商进驻，虽然不乏大型综合性房产项目开发，但县城内楼盘的整体品质一般，缺乏具有号召力和带动物业价值进一步提升的领袖项目。 上派镇主要在售楼盘一览表 楼盘名称 总建面积（万㎡） 容积率 物业类型 均 价（元/㎡） 百大拓基广场 15 3 高层 科创和谐盛世二期 21.3 2 多层、高层 蓝城丽景湾 4.3 2.4 多层、高层、小高层 高层5000