房地产估价在财产保护中的作用.pdfVIP

术 房地产估价在财产保护中的作用 ◆张弘武 财产是具有价值和使用价值并受到法律保护的权 利的总称。财产一般可以分为三大类，即：动产、不 动产和知识财产(即知识产权)。本文所探讨的是对财 产中的不动产 (即房地产)的保护。 科学发展观 的核心是以人为本 ，也就是说社会 的发展要围绕人的全面发展而定。其中人的基本生存 需求和生存空间不断破满足，是一切发展的基石。房 地产是人类重要的财产 ， “是一切生产和生存的源 泉”。之所以说重要 ，并不仅仅是其价值量非常大， 而是资源过于稀缺。人类可以利用的土地是有限的， 根本无法再生 ，其 自然供给是刚性 的。房地产是人类 赖以生存的基本保障，加大对房地产保护的力度是社 会持续发展的需要。 目前在社会上出现了一些怪现象，有些年过半百 的简易结构建筑仍在维修加固；有些刚刚建好的房屋 却要拆除。这些问题显然有悖于财产保护 ，那么究竟 怎样取舍才是正确的，确实很难一言以蔽之。因此有 必要冷静思考怎样对房地产进行保护，以及在保护房 地产的过程中估价师应该做些什么。要想理清思路， 还是应该先探讨房地产的特性。 一 、 房地产的特性 有关房地产的特性 已是老生常谈，过去大家经常 率 ，保护和改善环境 ，实现可持续发展”最近颁布 了 提及的诸条特性不拟赘述。 循环经济促进法 。国家立法鼓励各种产品循环利 (一)房地产资源可以循环利用 用 ，但其他产品作为生产原料进入生产阶段后 ，都将 任何产品都要经过生产、流通和消费三个阶段。 改变产品原来的物理性质和化学性质生成了一种新的 绝大多数产品进入消费阶段以后，无论产品多么耐用 物质。而房地产可以不改变其物理性质和化学性质直 最后终将灭失化为乌有。房地产则不然 ，当它进入消 接利用 ，不仅土地可以重复利用 ，就连房屋的某些建 费阶段以后不仅可以再次进入流通领域再易其主 ，而 筑材料也是可以重复利用的。这是房地产非常重要的 且在适当时机还可以重新作为生产资料，进人生产阶 特性。 段再造新的产品。房地产资源周而复始的循环利用过 (二)消费过程中转变用途 程 ，可以持续地发展下去。 产 品应该 围绕消费者对使用功能的需求进行设 我国 “为了促进循环经济发展，提高资源利用效 计。普通产品离开生产阶段以后 ，不改变物质形态 ， ：}=天津国土资源和房屋职业学院教授张弘武在 “估价与财产保护”国际房地产估价论坛上的演讲 途是不能随意改变的。而房地产的用途 ，尤其是土 二、价值最大化是判别房地产保护程度的准则 的用途主要是用法律形式固定下来的。房地产虽然 要想保护财产首先要知道怎样做才是对财产的保 物质形态上也分成若干种不同的用途，但相互替代 护 。通常人们对财产的保护总习惯于珍藏 ，将其围裹 可能远比其他产品大的多。在漫长的使用过程中， 上重重外衣而后束之高阁或寄存于专业保管机构。房 时房地产本身可以分毫不动 ，通过一定的法律程序 地产是因为有利用价值而存在的，对房地产保护的意 可以变更用途 。从某种意义上说 ，专用厂房的通用 义在于合理、有效和充分的利用。房地产的闲置不是 最差。但在社会上 ，不景气的工厂改为餐饮 、娱乐 对房地产的保护，而是对资源的极大浪费。我们所要 休闲场所的比比皆是。当然有时也要对房地产稍加 做的工作是 ，通过技术经济分析 ，占用最少的房地产 动但不会脱胎换骨，主要还是法定用途变更手续的 资源创造更多的社会财富。由于房地产具有前面所说 理和该不该改变用途的决策。如果真的需要实质性 的特性 ，可以生产、流通和消费循环出现 ，也可