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房地产司法鉴定估价规范初步研究冰 ◆崔太平 一 、 物权保护与房地产估价 房地产司法估价与财产保护的关系是什么呢? 物权法》作为保护财产的基本法律 ，在当事人的 物权受到侵犯时，救济的途径和手段根本的就是损 害赔偿 。损害赔偿离不开估价。其实任何的经济纠 纷 ，甚至是刑事法律纠纷 ，判决和裁决有几种情 形 ，最严重是剥夺人的生命 ，第二种情况是限制人 的 自由。第三种情况是财产处罚，对侵害他人权利 的除以财产的处罚，另外是一种处罚性的赔偿。一 般纠纷的判决当事人的财产往往是个人的财产 ，所 以从这个角度来说，我们侵害当事人的物权是离不 开损害赔偿的，就是估价的。其他的任何 民事、刑 事的纠纷 ，就是以上几个途径。所以说司法鉴定估 价在一定程度上不仅是财产保护 ，在相当程度上影 响了司法的工作。 二、房地产司法鉴定估价的现状 (一)估价委托程序不规范 一 是 ，受托估价机构的资质不符合相关规定。 法院委托的房地产估价机构 ，其资质并不符合部门 规章的规定，建设部 房地产估价机构管理办法》 规定，一级和二级资质的机构才可以接受法院委托 个是估价的申请和决定权 。决定权最终在法官的手 的估价 ，但是实际情况中，却又一些三级资质机构 里，实际在当事人的手里，然后才 申请，授予。 接受 了法院的估价委托。二是 ，委托书不规范，缺 (：二)房地产司法鉴定估价缺乏质证程序 乏估价基本事项的记载。估价对象不明确 ，谁提供 我 曾经做过律师事务所主任 ，如果原告和被告 多少资料 ，这些都没有。法院和当事人配合的义务 请一个律师，大家在法庭上在以法律允许的范围内申 也没有 ，或者说不够准确和详尽。三是没有委托合 请 自己的权利 ，在这样的博弈 中，实现了当事人之间 同。委托合同涉及到委托估价的费用、当事人的义 利益的平衡 ，间接实现 了司法公正，间接提高了律师 务、权利、纠纷的解决等等。四是法院对外委托估 的社会地位。房地产估价师很少针锋相对 ，司法鉴定 价 ，没有充分尊重当事人的诉讼权利。一般觉得当 估价应该有这样的程序，甚至还可以成为专家作证出 事人要抽签或者是原被告双方选择一下估价机构就 庭 ，像律师一样。 可以了，其实不然。一个是涉及到纠纷 的不动产 ， (三) 《房地产估价规范》缺乏对f房地产司法 要不要估价 ，是当事人的权利，如果说当事人双方 鉴定估价的规定 都觉得不需要估价 ，那么就不用估价。所以说第一 房地产估价规范))在房地产纠纷估价里面有三 木 四川恒通评估师事务所执行合伙人崔太平在 估“价与财产保护”国际房地产估价论坛上的演讲 条，在现阶段来看，对指导实践缺乏可操作性。 (二)明确具体事项 (I，q)法院等司法机关对于房地产司法鉴定估价 (1)鉴定委托书应当载明委托人的名称或者姓 的认识不清晰 名 、拟委托的司法鉴定机构 的名称、委托鉴定的事 一 是 ，对国家的房地产估价制度不熟悉。法院对 项、鉴定事项 的用途以及鉴定要求等内容。委托鉴定 房地产估价作为国家法定制度、 “房地产估价规范)) 事项属于重新鉴定的，应当在委托书中洼明。 作为国家标准还不十分清晰，对估价对象、估价对象 (2)委托人应 当向司法鉴定机构提供真实、完 的法律权属状态等还有待专家协助。二是，对房地产 整、充分的鉴定材料，并对鉴定材料的真实性、合法 司法鉴定估价的范围认识不清。例如 ，如果有委托人 性负责。 委托我们评估一个宾馆的大堂 ，是否可以?当然不可 (3)对提供的鉴定材料不完整、不充分的，司法 以。房屋基本单元登记的状态 ，以及房屋登记办法规 鉴定机构可以要求委托人补充 ；委托人补充齐全的， 定的