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规划修改和变更的赔偿评估冰 ◆ 曹军建 过程中产生的影响房地产价值的行为的赔偿范 围和评 估方法。 一 英国规划赔偿制度的演变 英国的现代规划体系建立于1947…，其核心是全面 规划控制 ，即所有房地产开发和使用方式必需得到政 府相关部门的批准。在此之前 ，房地产开发和使用的 决策主要 由业主或开发商根据市场需求决定，也就是 说 ，房地产的价值完全 由市场需求决定。规划控制的 实施限制 了市场的运行 ，需求本身并不能创造价值 ， 房地产的价值变成由规划许可加上需求共同决定。 由于规划许可在房地产价值 的产生和灭失上举 足轻重 ，全面规划控制的实施使房地产开发价值的实 现变得十分复杂和难以预料 ，必然 引起从前在完全 自 由的房地产市场运作的人们感到不公平。要实现公平 有两个办法 。第一个办法是对获得规划许可产生 的 房地产增值征收100％的税 ，对拒绝规划 申请不作任 何赔偿 。第二个办法是不对获得规划许可产生的房 地产增值征税 ，但对拒绝规划 申请作全面 的赔偿。 l947年的工党政府采用了第一个办法，即征收开发税 丰要的财产类型，也是绝大多数家 (developmentcharge)，获得规划许可而产生的增 l此 ，房地产保值增值对家庭和社会 值要 100％征收作为开发税，被拒绝规划申请则没有任 而 ，}l土会上存任各种损害房地产价 何赔偿。 为对房地产价值的损害需要通过房 这 一做法实质上将全英房地产开发价值国有化 使国家和个人可以有效保护家庭和 了。为补偿业主的损失，政府允许有潜在开发价值 0 的房地产所有人 ，即土地所有权和使用权所有人索 [发生损害的行为可分为政府行为和 赔。政府专门设立了中央土地委员会 (CentralLand 政府行为可能影响房地产价值 ，比 Board)来处理索赔诉求，并根据1948年7月1日时因规 政府丰导的拆迁 、城市规划的制定 划控制而不能实现的开发价值的总和评估结果建立 了 J 家住小同的时期对政府是否需要 一 个三亿英镑的基金，赔偿额度为不受规划限制时的 }房地产价值的损害负责有不同的规 价值和受规划限制时的价值之差，赔偿期为1953年。 不同的损害和赔偿评估方法。 这种引发争议，但 “完全公平 ，合乎逻辑”的做 英『国对地方政府在制定和执行规划 法 (Baum，2007)在 1951年随着工党政府的倒台而被 断大学房地产与建筑系博士生导师、高级讲师曹军建在 “估价与财产保护”国际房地产估价论坛上的演讲 修正。开发税被废止 ，