中国住房市场与土地市场协调性分析——基于耦合协调度模型.pdfVIP

杨慧：中国住房市场与土地市场协调性分析 市场调研 中国住房市场与土地市场协调性分析 — — 基于耦台协调度模型 杨 慧 (中国社会科学院 研究生院 城市发展研究所，北京 102488) [摘 要]地价房价比是评价住房市场与土地市场协调性的重要指标 ，但是其具有指标单一与地价房价 “时差”性 两大缺陷，为众多学者及民众所质疑。在此背景下笔者将耦合协调度模型首次引入评价住房市场与土地市场协调发展状 况，计算结果与地价房价比结果一致，都显示中国住房市场与土地市场协调性 良好。笔者据此分析出导致模型结果与普 通民众预期不一致的问题所在，并提出房地产市场宏观调控政策建议以促进二者进一步协调发展。 [关键词]住房市场；土地市场；协调性；耦合协调度 [中图分类号]F293．35 [文献标识码]A [文章编号]1005—6432(2012)9—0023—04 可以直接得到住房市场与土地市场的耦合度函数②，表 1 引 言 示为： 2004年以来房价快速上涨引发国内学者对房价上涨原 C={(XxY)／(X／2+Y／2)2} (1) 因分析的研究热潮，其中地价过快上涨推高房价论点为广 耦合度对判别住房市场与土地市场耦合作用的强度具 大学界人士及普通民众所接受。然而国土资源部2009年对 有重要意义 ，然而它只能说明两个系统间相互作用程度的 全国105个地价动态监测城市 620个项 目开展的 “房地产 强弱 ，无法反映协调发展水平的高低 ，如当两个系统发展 项 目用地地价专项调查 ”显示 ：620个项 目地价房价 比平 水平都较低时，同样也可以得到两个系统协调度较高的结 均为23．2％，356个项 目比例在 15％～30％，比例在 3O％ 果。因此借鉴已有学者的研究成果，构建一个能够客观反 以下的约占总数的78％。东部地区共有项 目316个，地价 映住房市场与土地市场协调发展水平的耦合协调度模型， 房价 比平均为27％，地价房价 比高于全 国平均水平；中部 以评价不同城市不同年份住房市场与土地市场交互耦合的 和西部地区共有项 目分别为 158个和 146个 ，地价房价 比 协调程度，其计算公式如下： 平均值分别为21％和 18％，均低于全国平均水平。地价上 D=(C× )1／2，T=aX+BY (= =0．5) (2) 涨最快的一线城市北京、上海 、广州和深圳地价房价 比分 式中：C为耦合度；D为耦合协调度，取值范围为 0 别为26．8％，26．7％，33．2％和 34．4％ ，虽高于全 国最 ≤D≤1；T为住房市场与土地市场综合评价指数。D的取 高水平，但是从国际经验来看此 比值也在合理范围之 内。 值范围与协调度类型如下：D0．2，极不协调；0．2≤D 地价房价比为判断住房市场与土地市场的协调状况、分析 0．4，不协调 ；0．4≤D0．5，不太协调 ；0．5≤D 地价 占房价 比重的合理性从而为改善宏观调控政策提供了 0．6，基本协调 ；当0．6≤D0．8，比较协调 ；0．8≤D≤ 有效依据。但是全国甚至是一线城市房价与地价处于协调 I，高度协调。 状态，二者比重合理的调查结论为普通民众所不能接受。 2．2 住房市场与土地市场指标体系说明 为此很多学者指出该指标具有如下缺陷：一、地价房价比 (1)指标体系结构表。本着指标选取的综合全面性、 仅涉及地价与房价两个指标 ，地价与房价不能充分反映土 重要性以及数据的可获得性等原则本文选取住房市场与土 地市场与住房市场整体状况。二、由于房地产开发两到三 地市场指标如表下 1所示。 年的周期导致地价房价比存在时差，历史地价与当期房价 的比值必然会人为缩小其 比值