房地产开发与经营-第三章 房地产市场及其运行规律.ppt

（三）房地产泡沫和过度开发的区别与联系 1.房地产泡沫和过度开发的区别 过度开发和泡沫是反映两个不同层面的市场指标 过度开发和泡沫在严重程度和危害性方面不同 过度开发和泡沫在房地产周期循环中所处的阶段不同 市场参与者的参与动机不同 2.房地产泡沫和过度开发的联系 若房地产市场处于周期循环的上升阶段，投机性行为没有得到有效抑制（包括市场规则和政府政策），市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆比较高，则开发商做出非理性预期的可能性就比较大，且投机性行为容易迅速蔓延，这种情况下房地产泡沫较容易产生，同时会伴随过度开发、银行资产过多向房地产行业集中等现象。 （四）房地产泡沫的衡量 常用的衡量指标 实际价格/理论价格 房地产价格增长率/实际GDP增长率 房地产价格指数/居民消费价格指数 房价收入比 个人住房抵押贷款增长率/居民平均家庭收入增长率 房地产投资需求/房地产使用需求 由于房地产泡沫问题的复杂性，通常综合上述指标构造出房地产泡沫指数，来反映房地产市场价格泡沫的程度。 第五节 政府对房地产市场的干预 一、政府干预房地产市场的必要性 （一）房地产市场失灵 房地产市场的垄断性特征，要求政府制定反垄断政策，以改善市场效率，平抑垄断价格。 房地产市场的外部性特征，需要政府通过税收、补贴外部性收益－成本内部化的措施来提高市场效率。 房地产市场的严重信息不对称问题，要求政府建立实施有效的信息