附录四物业估值.doc

IV-1 附录四物业估值 以下为董事接获独立估值师美国评值有限公司就本集团物业权益于二零零四年三月 三十一日的估值而编撰的函件、估值概要及估值证书，以载入本售股章程。 敬启者： 吾等根据腾讯控股有限公司（「贵公司」）及其附属公司（以下统称为「贵集团」）的指示， 对贵集团成员公司在中华人民共和国（「中国」）所持的全部物业权益进行估值。吾等确认 曾进行实地视察、作出有关查询，以及取得吾等认为必需的其它数据，以就该等物业权 益于二零零四年三月三十一日（「估值日期」）的价值向阁下提供吾等的意见。 估值基准 吾等对物业权益的估值乃指公开市值。所谓公开市值，就吾等所下定义而言，乃指 「物业权益于估值当日在下列假定情况下无条件完成出售而可取得的最高现金代价： i) 有自愿卖方； ii) 在估值日期前有合理时间（视乎物业性质及市况而定）适当推销有关权益、协议 价格与条款及完成销售； iii) 任何较早假定交换合约日期的市况、市价水平及其它情况与估值日期相同； IV-2 附录四物业估值 iv) 不考虑有特殊兴趣买方的任何追加出价；及 v) 双方均在知情及自愿的情况下审慎交易。」 估值方法 根据上述公开市值计算法，由于不得于公开市场转让或租约及／或租赁协议订明不 得分租及／或转让或缺乏可观租金收入，故此吾等认为贵集团所租用及占用的物业权益 并无商业价值。 假设 吾等的估值乃假设业主在公