反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护.pdfVIP

堕 堂堕 垫 Q ：璺 决 策 咨 调 反思商品房预售许可制度 和弱势购房者保护 张 卿 (中国政法大学 ，北京 100086) [摘 要 】商品房预售许可制度是我 国政府监管房地产市场 的一项重要制度。传统法学一般认为， 对商品房预售行为设立行政许可是为 了保护弱势购房者的利益 ，但商品房预售许可制度无法真正达到保 护弱势购房者的 目的，对商品房预售行为 的终极控制—— “取消预售行为、实现现房销售”也将给弱 势购房者带来较大的不利影响。本文认为从保护弱势购房者 的利益 出发，应该允许商品房预售行为，取 消现行 的商品房预售许可制度。 [关键词]商品房预售 ；行政许可 ；弱势群体保护 [中图分类号]D922．181 [文献标识码]A [文章编号 】1008—9314 (2010)06—0094—05 商品房预售许可制度源起于保护弱势购房者。为 付清全部房价款；天涯公司应在 10月15日前与孙某 了减少和控制购房方的风险程度，保障处于弱势地位 换签正式 《商品房买卖合同》，并于正式合同签订之 的购房方的合法权益，规范房地产预售交易行为，法 日起六个月内将房屋交付给孙某。天涯公司曾告知孙 律法规普遍设立了房地产预售行政许可制度。¨对预 某商品房预售许可证明正在办理过程中。 《认购书》 售行为实行许可证控制，可以保证预售方资力雄厚、 签订翌日，孙某分两次向天涯公司付清了全部房款。 信誉良好，以确保房地产开发秩序的稳定，避免一些 此后的六个月里，天涯公司所开发的该处房产价格上 滥竿充数、资信不良者随意进行房地产预售，避免给 涨了30％。直至2005年6月，天涯公司未与孙某换签 利用开发搞诈骗之行为滋生基础。 正式的商品房买卖合同，亦未向孙某交付房屋，孙某 那么，实践中商品房预售许可制度是否真正实现 为此到法院起诉天涯公司。 了保护弱势购房者的目的呢? 庭审中，原告孙某认为根据 《最高人民法院关于 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 一 、 一 个案例的启示： 商品房预售许可 释》第5条之规定： “商品房的认购、订购、预订等 制度真能保护弱势购房者吗? 协议具备 《商品房销售管理办法》第 l6条规定的商 2004年8月，孙某与天涯房地产开发有限公司 品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定 (以下简称天涯公司)签订了 《商品房认购协议书》 收受购房款的，该 认《购书》应当认定为商品房买卖 (以下简称 “《认购书》”)。《认购书》约定孙某购买 合同。”据此，原告认为其与被告天涯公司所签订的 天涯公司开发的一套商品房，应于同年9月15日以前 《认购书》合法有效，被告因同地段房价上涨而欲恶 [收稿 日期]2010—09—26 [基金项目]国家社科基金项 目(1OCFX023) 【作者简介]张卿 (1973一)，男，中国政法大学法和经济学研究中心副教授、英国曼彻斯特大学法学博士 · 94 · 国 家 行 政 学 院 学 报 2010．6 决 策 盗 谰 意违约，请求法院判令天涯公司继续履行合同义务， 月，中国人民银行在其公布的 {2004年中国房地产金 交付房屋并按约定承担相应违约金。 融报告》中称 “很多市场风险和交易问题都源于商品 被告天涯公司则辩称，