中国宏观经济分析与预测报告（2011年中期）分报告五：家庭数….pdfVIP

家庭数量、结构变动与房地产需求 孙文凯 摘要：随着快速的经济发展和社会进步，中国家庭人口结构和家庭数量在快速变化，使得房 地产市场经常满足不了快速变化的人口对应的需求，从而政府对住房市场的调控经常达不到 目的。本文结合我国统计局公布的家庭人口结构特征、家庭数量，分析家庭数量变动对房地 产价格的影响。分析发现：使用家庭户数分析房地产价格走势，比使用人口数量具有更好 的解释力。可以说，关注家庭户数而非总人口，关注住房套数而非建成面积，是根本的分 析当前我国房地产问题的依据。本文也根据预测的未来家庭户数的变动，预测中国未来房 地产市场需求，并结合家庭户规模分布，指出应该采取的政策调控引导方向。 一、引言 房地产市场波动剧烈和人口结构变动都是中国面临的严峻问题，已有的特别是国内学者 的研究都较少提及二者间的关联，而是把他们分别放在房地产经济学和人口学下分别研究。 本文尝试从家庭户数以及家庭户内人口结构出发分析解释中国过去多年房地产市场变动，并 结合曾毅等（1998）的预测分析未来房地产需求。 MankiwandWeil(1989)首次考虑将人口结构与房地产需求结合分析，之后带动了一批相 关研究，但是都没有取得较好的实际指导结果。比如，MankiwandWeil(1989)认为，20世纪 70年代美国房价上涨源于二战后的婴儿潮人群进入市场，随着这批需求的消化，之后的20 年不会出现房价的大幅上升。但是，众所周知的是论文发表20年内发生了房地产泡沫和金 融危机。结合人口结构变动和房地产需求考虑经常有偏误主要有两个原因：第一个原因是， 住房既具有耐用消费品属性，又具有金融投资品属性。预测人口及其对应需求，只能将其消 费品属性对应的需求捕捉，而不能预测到其金融投资需求的变动；第二个原因是，目前针对 房地产需求的人口预测主要停留于人口总量的预测，或者细化到年龄结构、性别比例的预测， 而没有深化到家庭数量及家庭规模的预测上，而家庭才是住房需求的基本单位。同样的人口 总量，如果家庭结构发生变化，那么家庭数量变化，对应的住房需求会有很大不同。 相比与对家庭户数结合分析解释和预测房地产需求变动，已有的其他对房地产和人口的 研究主要有以下特点： （1）对房地产需求的分析过度关注城市化、货币政策、土地制度、税收制度、中国投 资渠道缺乏和人口的社会特性（如中国人爱储蓄的天性，住房投资可以认为是一种储蓄）上， 较少从人口结构、家庭户数对住房需求进行分析。比如，Bernanke(2010)认为货币政策是房 地产泡沫的根源；Glaeser 等（2010）认为利率政策对房地产有影响，但影响有限；Glaeser andJoseph(2002)认为政府规划对房地产市场影响显著；Oates(1969)认为房产税对抑制房价 作用很大，Yinger 等（1988）持相似观点；Zheng(2010)认为人们的预期及行为导致泡沫。 毛振华、孙文凯（2010）对于以上相关研究进行了较详细的总结。近期，有部分学者认为人 均住房面积不足才是房地产价格暴涨的根本原因。方福前（2011）、满燕云（2011）都指出 了房地产投资、供给不能满足人们收入上涨带来的居住需求扩张。方福前（2011）对住建部 声明的“中国城镇居民人均居住面积已经达到30平方米”进行了质疑，并且在考虑折旧后 认为人均居住面积只有20平米多一点，绝对水平并不高。而满燕云（2011）也指出当前收 入增长速度远大于住房投资增长速度，因此房地产存在投资不足现象。 （2）国内学者对人口预测主要用于人口本身问题研究，近期也有少量与经济问题联系 的研究，关注度在提高。一些学者从经济史的角度考量，认为欧洲自工业革命后曾在 世界上建立起来的优势地位，以及20 世纪50年代以来美苏两家独霸世界的经历， 都与相应时段这些国家人口数量及人口转型密切有关；近年来世界政治重心逐渐由 西方向非西方转移，也与非西方的人口迅速增长而西方人口增长相对停滞的过程相 一致（程亚文，2007，2008）。近年的研究主要侧重于老龄化、人口负担与储蓄、消费、 经济增长和收入分配的研究（都阳，2010；左学金，2010；郑常德，2007；曲兆鹏，赵忠， 2008；贺菊煌，2003；），缺乏与房地产需求联系的研究。在国外一些学术文献中，有很详细 的通过人口结构和人口预测研究房地产需求的研究。Wang，GuandZeng(2005)做过较详细 总