中原地产发布：东莞房地产市场分析.docVIP

报告提要 一级市场： 二级市场： 供应方面：受政策调控影响，供应明显放缓。 2010年东莞商品房新增供应545.96万㎡，共57436套，面积同比09年上升15.18%，相对于需求来说仍然偏紧，城区供应明显下降，镇区供应放量剧增，受政策调控影响，住宅供应明显萎缩，商用物业供应“爆发性”放量，中小户型为供应的主力产品，大户型受政策调控影响供应前高后低，体量大幅降低。 需求方面：调控政策层出不穷，整体成交二次探底。 2010年东莞商品房成交总面积为499.55万㎡，成交套数49598套，总成交金额394.02亿元，面积同比09年下降15.62%。镇区成交占主角，泛深圳区域取得不错成绩，西北片区房地产崛起成交全线飘红；成交分化严重，高档物业与商用物业受政策影响较小加上通胀预期加强，交投两旺，同比分别上升30%与50%；但普通住宅成交受调控影响较大，同比09年下降30%，同时深圳“限购令”出台，深圳投资客继2007年后再次入莞，开发商销售收入 “二八现象”明显，20%的品牌开发商占据了80%的市场份额。 价格方面：价格分化明显，普通住宅中位房价为5733元/㎡，同比上涨8.03%。 2010年东莞普通住宅产品线丰富，高档洋房、豪宅洋房、高赠送、精装修等产品明显增多，这些成交量的增加使得整体价格被拉高，但回归到以自住属性为主的普通住宅（毛坯）来看，相比前两年稳中有升。分物业类型来看：商品房均价为7889元/㎡，同比09年上升20.19%；普通住宅中位房价为5733，同比09年上升8.03%；洋房均价为6624元/㎡，同比09年上升19.23％；公寓均价6383元/㎡，同比09年上升6.47%；别墅均价15207元/㎡，同比09年上升18.41%；商铺均价10209元/㎡，同比09年上升10.60%；而写字楼均价为8974元/㎡，同比09年上升22.55%；车库均价9133元/㎡，同比09年上升12.6%。 供需方面：供需矛盾有所缓解，供求关系由严重失衡趋向缓和。 2010年东莞商品房供应有所增加，但增速明显放缓，需求受政策影响有所压抑；使得供求关系比例由09年的严重失调（0.8：1）逐步趋向缓和（1.09：1）。其中以住宅供需趋向缓和最为突出接近1：1。然而2011年供应预计大幅放量，需求经历累积后持续释放，供需从供应偏紧向供需平衡转变。住宅潜在供应量达到770万平方米，供需比预计从2010年的1：1向1.5：1转变。 三级市场： 据东莞中原地产研究中心数据监测，2010年全年全市二手房交易共28651宗，同比增长52.72%；成交面积为289.03万平方米，同比增长15.64%；成交金额共90.11亿元，同比增长34.23%；成交均价3118元/平方米，同比上涨16.08%。2010年东莞二手房市场呈现出旺销局面，成交大幅增长，创出历年新高，成交均价突破3000元/平方米大关；结合一手房市场分析，一二手房成交比（按成交面积）由2009年的2.37：1下降到2010年的1.73：1；一二手房成交均价比则由2009年的2.44：1上升到2.53：1，一二手房的房价差距在持续拉大。 一、土地市场 土地市场关键数字： 统计时间：2010年1-12月 数据来源：东莞中原研究中心 年度总体叙述： 2010年东莞土地市场供需双双迈上新台阶，深究原因不难发现，前三季度全社会固定资产投资总额743.79亿元，同比增长6.5%，远远低于全省24.1%的水平，因为东莞在经历了2008年的金融危机之后，政府财政收入严重受挫，无力加大城建投资，只好择机大幅供应土地，以此填补巨大的资金缺口，国土部门明显加快推地节奏，致使商住用地成交总量超越历史高峰，甚至热点区域的优质地块也再现“地王”；工业用地亦是如此，在产业升级换代加速情况下，全年工业用地继续大幅放量，尤其以刚升级为国家级科技产业园的松山湖最为突出；可见在调控政策贯穿全年的情况之下，2010年土地市场依然得到了迅猛放量。 一、2010年土地市场供需两旺，再创历史高峰。 2010年土地供应高速放量，再攀高峰。 2010年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地237宗，共计707.62万㎡。其中工业用地供应127宗，395.07万㎡，占总供应量的55.83%；商住用地供应74宗，224.68万㎡，占总供应量的31.75%。此外，相比前几年今年几个区域有较多小幅商住地块出让，致使平均宗地面积出现小幅回落。 2007-2010年东莞土地成交明细： 2010年土地市场成交红火，当中不乏“新科地王”。 2010年共计交易土地224宗，成交面积681.92万㎡，同比上升三成有余，总成交金额达到129.33亿元，同比上升38.34%；其中商住用地