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项目设计管理操作手册 住区商业策划及设计 住区商业策划及设计 【引言】 在当前房地产开发商追求利润最大化的 市场时代，随着地价的不断攀升和建筑品质的 提高，开发成本日益增长，在住宅物业上的利 润也渐渐屈指可数，住宅区的商业配套逐渐凸 显出它在利润指标中可观的位置。针对目前对 住宅区商业配套策划、设计模式较为单一的现 状（多为沿街小商铺双层高），总结前期项目 住区商业策划和设计的经验，以提升住区商业 自身价值为目的，编制此文，以供后续项目参 考借鉴。在商业选址确定和专业领域限制的条 件下，此文较偏重于住区商业主体设计，在消 费服务的定位、业态结构组成、商业历史和人 文资源等方面的分析存在一定的局限性。 【关键词】 住区商业 住区商业价值 住区商业策划 住区商业形态 住区商业规划 住区商业建 筑设计 住区商业风水 住区商业设计与住 宅设计关系 1 项目设计管理操作手册 住区商业策划及设计 【正文】 第一章 住区商业策划的重要性 建造住区商业的核心目的是因为商业的 某项目住宅、商业部分成本销售价表 高售价可增加项目整体盈利，使利润最大化。 住宅 商业 物业类型 在盈利方面看，从右表的某项目住宅、商业成 分项指标 本销售对比表可看出，商业的销售单价较住宅 土建（元/M2 ） 1406.36 1720 营销成本（元/M2 ）58.37 58.37 较高，从投入产出和盈利水平上比较，商业远 销售价格（元/M2 ）5300 12800 高于住宅。从项目运作程序上看，住区商业策 划及设计是实现商业价值的前提条件。 第二章 住区商业策划 做好商业的前期策划是住区商业开发的 原则之一，同时也是住区商业设计的基础和依 据。商业的前期策划含盖面广而复杂，通常有 投资环境分析、区域环境分析、项目自身情况 分析、客户群分析、竞争对手分析、SWOT 分析、商业项目定位分析等等，归结到设计专 业，这里主要论述前期住区商业策划对住区商 业产品设计的影响。 1、基本分析 （地理位置、外部环境等） 做好地理位置、外部环境这些基本的前期 分析，才能在规划设计中为交通规划、功能分 区、功能结合等提供基础依据和原则。 例如右侧项目，在前期未对当地的总体规 划和居民的消费习惯各方面进行完整的分析， 未进行各商业业态的优劣分析比较，设计时较 为草率，只是想当然的沿街考虑商铺布置，结 2 项目设计管理操作手册 住区商业策划及设计 果造成项目周边配套设施完善后，商业街未能 处于商业人流最为活动的一面，造成商业的滞 销，招商也非常困难。 2 、住区商业自身的配套设置 商业设计以人为本，就是说商业的设计要 符合消费者的行为习惯，消费者会通过在商业 街消费经历的舒适度去决定是否日后再来的 频率，因此对住区商业的配套需提前考虑，尤 其是硬件措施，例如停车位的设置、休息空间 的设置、垂直交通的设置、公共照明的设置等 等，都需与总体交通规划综合考虑，满足交通 人流的同时使商铺的停车、休闲、便利等功能 完善，为商铺的招商提高卖点和舒适度，这些 都需要在策划阶段提出明确的要求。 3、开发节奏 依附于住宅的住区商业开发一般根据住 宅的开发周期同时启动，但有时遇到较大型的 商业或内向性商业，为考虑社区消费人群数量 因素，会在住宅后期或部分住宅区域入伙后开 发。诸如此类的情况，在策划阶段需结合住宅