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复地武汉武重项目应标书 ®复地的实践 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 商业秘密声明 基本判断－－项目界定 中心城区 　　　　　　　资源型 　　　　　　　　　　　　　大规模项目　 结构图 房地产大势预判 面临的挑战和使命 武重项目的价值主张 价值实现的保障因素 世联的成功实践 01 大势 01 02 03 04 05 国外机构对未来20年中国GDP预测 预 测 部 门 预测结果：GDP增长率 根据库兹涅茨理论： 当GDP增长率〈4%时，房地产行业将萎缩 当GDP增长率为4%-5%时，房地产行业将停滞 当GDP增长率为5%-8%时，房地产行业将稳定发展 当GDP增长率＞8% 房地产行业将高速发展 国务院发展研究中心 2002-2005：6.9%-8.1% 2005-2010：6.4%-7.8% 2010-2015：5.6%-7.1% 2015-2020：6.3%-7.2% 世 界 银 行 2001-2010：6.9% 2011-2020：5.5% 亚洲开发银行 2000-2010：6% 2011-2020：5% 高 盛 公 司 2001-2010：7.2% 2010-2025：6.8% 中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险 中国未来趋势预测：和谐为先+稳定金融+长线看好 2006年 2007年 2008年 2010年 政策年/政治年 政府换届/十七大 世博会 国六条 加息 70/90 限制外资 营业税及个税 增强调控 促进沟通 展示区域国际形象 树立区域国际地位 奥运会 展示国际形象 树立国际地位 总结经验 确定发展思路 世联高端物业观点：财富化运动+两个市场的分离 房地产在大问题上将会稳步前进，但在一些具体主管部门的管理上可能会遇到一些麻烦，会出现有一些争论。但从总体来看，成熟的主流的经济学家的观点在变化，就是认为中国20年来的房地产发展对中国经济的影响以前估计的太小，其实是成绩远远大于失误。 汇率太重要了，资产走高就走高了，美国的资产价格在走高，英国在走高，澳大利亚在走高，全球性地走高，凭什么中国非得走低？。 这是一个大的财富化运动， 特别支持的一点就是一定要把物业税收起来，最长期的是谁持有的房子多谁为政府多交钱，这是中央提出和谐社会的基本要求，财富化我们不反对，但是我们反对拥有财富投入房地产他没有负担，不向政府交税。 中央政府对首付一刀切下来对全国不适应，我们国家银行的钱不是少，我们国家的银行的钱是太多了，主要是贷不出去。市场本身、银行本身它不是一个利益集团，市场本身有需求。 关于说一边空置房在增加，一边价格在涨，这个事我们要分清两个市场，第一是商品房作为居住用房的所谓耐用消费品的市场，另外确实是作为一种资产价格投资升值的市场，这两个市场目前看起来在几个主要的中心化城市已经出现了分离。也就是说，作为资产的价格，一路上涨。 2004年以来，投资性购房需求不断增大，“温州炒房团”席卷全国，房屋的投资属性不断彰显； 根据北京、上海统计局的调查，两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%和16.6%，接近20%的国际警戒线水平； 从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的的调查结果来看，实际的投资比例超过20%。 投资主体主要分为本地购房者、外地购房者、境外购房者，以前两者为主 高端市场特点： ： 外资银行人民币业务的放开使得房子尤其是顶级豪宅成为了“提款机”(＝财富工具) 高端市场特点：金融创新及资本聚集效应使得房子不再成为生活必须品或者身份的标签，多种终端用途复合化 自住 投资 度假 作为顶级豪宅的××项目，其对资源的独占性优势凸现了其作为财富工具的特点； 1、长期我们看好项目的升值空间； 2、短期内区域价值尚未被完全兑现，同时政策存在一定的制约因素； 此时发展商可以尝试与知名担保公司的抵押合作方式，将项目变成融资的渠道和经营性的收益项目，对客户而言，可以享受高于银行利率的稳定的现金回报，形成双赢的局面。 世联观点——高端客户的演变 变化１：财富从非常不稳固的状态走向了稳固 变化２：财富阶层个人财富的大幅度提高 非来源于打工领工资　ＶＳ个人财富的快速增值累积而成 如何实现投资的最大化和有效化 变化３：财富阶层的价值取向发生变化 中国富豪ＶＳ俄罗斯富豪 夹缝中生存，收敛有ＶＳ