鼎龙总部经济园项目初步设计建议书.docVIP

鼎龙总部经济园项目初步规划建议 设计依据 1.1项目周边环境 1.1.1 区域规划 项目地块位于四新片区，四新地区是武汉新区的重要组成部分，四新地区依托“生产性服务中心”、“居住新城”两大功能以及梅子路、四新大道两大干道，形成“双轴双心结构”。四新地区是武汉新区重要的建设区域，功能上以公共服务和居住为主。 从地块周边用地性质来看，四新地区以居住用地为主，其次是公园用地和商业用地，本项目地块周边主要是住宅用地和商业用地。 1.1.2 周边产业氛围 项目所在地块已划入武汉经济开发区，位于原来的武汉经济技术开发区核心区、汉阳经济技术开发区的中间位置，拥有浓厚的产业氛围，区域认同度高。 周边云集了众多大型企业如神龙汽车、海尔工业园、东风汽车等，并吸引了大批中小型企业入驻，已形成了完善的产业链，客户资源丰富。 1.1.3 周边配套 项目周边处于开发初期，地块周边聚集大量空地，道路系统正在修建过程当中，周边配套严重不足，无法满足入驻企业对“衣食住行”的需求。 项目配套主要集中在西侧的居住生活配套区，其次是沌口核心产业区，西侧是居住生活配套区，集中了金桥太子湖一号、嘎纳印象等众多住宅楼盘和配套资源。 1.1.4 周边交通 项目位于两条城市主干道中环线与江城大道交汇处，中环线是城市主干道，可 快速到达汉口及汉阳，交通十分便利。 目前项目周边多为空地，芳草二路延长线正在修建过程当中。项目虽然交通便 利，但目前地块周边无公交系统，无法满足员工上下班的问题。 注：项目周边道路及交通情况请参照下图示意 项目地块周边道路示意图 1.1.5 周边竞争项目 如上图，紧邻项目的为经开地块，项目地块西侧为拟建的总部园区，其中经开地块物业类型为产业园区，与本项目物业类型相同，为政府负责开发的产业园项目。 1.1.6 项目地块现状 地块紧邻三环线高架桥和江城大道，拥有良好的展示面，但同时也面临噪音较大的问题。 地块与江城大道中间有一块商业地块，隔断了项目与江城大道的联系。 地块形成呈矩形，地块方正平整，便于规划。 1.2项目经济技术指标及规划条件 1.2.1 项目经济技术指标 占地面积：193亩（约128700M2) 容积率：2.0-2.4（设计院可灵活选择） 绿化率：≧35% 1.2.2 项目规划条件 地块北侧规划为30米宽绿化景观用地，不得布置建筑物 以多层建筑为主，沿西侧城市规划道路可布置高层建筑，层数不超过18层 东北角可布置高层建筑，高度不超过100米 1.3项目定位 项目定位关键词： 低密度、生态型、花园式总部经济园区 建筑规划商务色彩浓厚，设计时尚现代、建筑节能环保 物业功能集办公研发、中小企业孵化器、商业配套、产品展示、商务交流、配套公寓于一体 项目与开发区现有园区形成差异化，在档次和形象上走高档次路线。满足开发区未来产业升级的需要 1.3.1 客户定位 根据目标客户访谈情况、沌口本地产业园区领导专访和行业人士访谈，初步判定目标客户情况如下： 客户需求分类：第一类客户可能为开发区内大中型企业，其总部或研发、市场等部门有独立办公的需求。此外，市内、省内及全国性大型企业，也有在武汉设立区域总部的需求。他们一般对办公面积需求相对较大，对物业类型的档次要求较高、需要相对独立的空间（较青睐独栋办公）； 第二类客户多为开发区或市内中小企业，要求户型面积较小、分割组合灵活，总价较低； 第三类客户可能为办公、研发兼带精细加工、轻工生产或放置实验设备的企业，其对建筑的承重、层高、柱距通常要求较高，通常需求低楼层。 客户行业可能分布较广：汽车及汽车零部件、电子电器、食品饮料、生物医药、文化创意、软件开发等，另包括其他各类型企业总部。 客户购买目的：估计自用型客户占主导，投资型客户为辅助 根据前期客户访谈情况，本地客户购买产业园的主要原因是企业扩大经营规划导致原有办公面积不够，其次是通过购买想拥有自已的物业。有部分客户虽然拥有自已的办公研发和厂房，但由于办公研发与厂房联系在一起容易受到厂房的干扰，想将办公研发部门独立出来；其次原有办公室环境较差，将办公研发部分独立出来有利于公司形象的提高。 设计原则 2.1差异化原则 本项目为武汉经济技术开发区第一个总部经济园项目，项目在物业功能、档次、项目形象、建筑规划、园区环境、商务配套与开发区现有工业园区形成差异化，以符合开发区未来发展及产业升级的需要。 2.2将项目打造成开发区地标性建筑 武汉经济开发区产业主要以制造业为主，开发区建筑主要是多层和小高层厂房建筑为主，缺乏高层和超高层建筑，没有形成明显的商务核心和地标性建筑。建议将本项目打造成开发区的地标性建筑。 在建筑高度上成为开发区地标性建筑 物业功能、园区环境和建筑规划上成为开发区标杆性项目 以项目为核心形成商务集聚效