中国大中城市的房地产政策：路在何方？.doc

中国大中城市的：路在何方？中国经济体制改革研究会公共政策研究中心/cpipphtml/liuyunhua/ __________________________________________________________________________ 内容提要：地方政府的高地价政策和发展商的垄断利润导致大中城市房价和飚升，造成错误配置和财富土地的有限供给城市人口扩张游资注入将进一步加剧中低收入者的购房困境。构建以政府资助的公共住房为主体、市场定价的商品房为补充的住房体系将是大中城市建设和谐社会的长远策略。___________________________________________________________________________ 近几年来，中国房地产业不仅让人眼花缭乱，也让人焦虑不安。大中城市房地产价格的飚升使愈来愈多的中低收入市民望房兴叹；地产商的暴利和管理官员的频频弊案引发人民对政府的不信任甚至愤怒；丛生的地产交易纠纷让普通消费者饱受挫折。在社会层上，市场化了的房地产业不仅没有达到土地和房产资源的有效配置，大大扭曲了房地产业中的资源配置，同时制造着极大的社会不公。 然而，过去几年政府在对房地产业的政策取向和管理上，表现摇摆不定。1998年出台背书房改的纲领性文件，基调为政府向居民提供负担的起的经济实用房。国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知但2003年的房地产政策就有方向性的转变逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；同时，根据当地情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国发〔2003〕18号)。垄断权虽然刚刚结束的中央经济工作会议已把“加强对房地产市场的合理引导和有效调控”放在了今年经济工作的主要位置也是必然的结果，希望能对取有所参考 一、房地产业的基本特性与市场经济体中常见的政策规范 在竞争市场的条件下，供求关系决定价格是但房地产业的复杂特性决定了房地产市场很难成为一个竞争市场。如属性的特点，在特定的区域里，供应又是有限的这包括多重（），以及需的约束是 由于上述原因，房地产业经常发生的问题是由良好经济预期和未来价格预期产生的错位需求和投机需求，进而导致房地产价格泡沫。资金链断裂。最大的财富持有形式和居民生活中，房地产财富分配、、和其他相关产业的发展。在市场经济体中，对低收入和高收入者都有扶持。 2.1 房地产的高价位和价格波动问题 房地产的高价位即是土地的高价位中国的在过程中，居民失去的土地权益变成地方政府的城市建设甚至政绩工程资金，居民支付的垄断性高房价使财富向少数发展商集中。这样的土地政策或由地方政府操作的土地经营直接导致社会财富分配的不。据《个人理财》杂志2004年的估计，在几个房价高价位的城市中，房价和居民家庭年收入的比例在8～16倍之间，远远超越国际通行的4～6倍的标准。当城市的居民把毕生最大的财富支付与生活中的一项基本，推动社会发展的激励机制 2.2 房地产的市场化定位问题 由于土地以及地产的特殊特性，政府的管制与干预是必然的。但各国会视各自的土地资源和经济发展条件而确定管制与干预的方法与程度。市场为主还是政府为主取决于市场运行 但在新加坡和香港这样相对独立的城市经济体中，土地的稀缺导致地价奇高，而居民又没有其他地方可迁移。相对竞争的房地产市场难以形成。因此，政府对房地产市场的高度干预和对低收入者的住房补贴就是必然的选择。在中国目前的经济发展条件下，人口流动的社会基础并不完善，普通劳动者的收入水平又和房地产价格相距甚远，依赖市场机制来到达房地产资源的合理分配是不可能的选择。 2.3 大中城市中房地产的潜在问题 然而，目前中国大中城市中房地产价格飙升问题还远未结束。土地的供给的有限性城市人口扩张游资原有的城市低收入居民 新加坡和香港在人口、土地、经济状况等方面有非常类似的情况在房地产政策的设计和管理方面也有极大的类同性。 基本居住需求的仍然恐住房市场有效 1