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谨防房地产投资下滑，促进我省经济平稳健康发展发布时间：2011-08-11■ 信息来源： 省经济研究院 今年上半年，我省房地产投资仍保持平稳较快增长，但受国家宏观调控及资金收紧等因素影响，面临下行压力正在不断增大。我们有必要深入分析其影响因素，积极应对，避免我省房地产市场的过度波动，从而促进我省经济平稳健康发展。 一、近年来，我省房地产投资对经济增长的作用日益增大 进入新世纪后，我省房地产开发投资快速增长。2000年全省房地产开发投资为87.9亿元，2010年增加到2251.8亿元，10年间增长了近25倍，年均增长38.3%，明显高于同期全社会固定资产投资29.9%和全国房地产开发投资25.5%的平均水平。 近10年来房地产开发投资增速变化情况 ? 10年来，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重由10.1%上升到19%，2011年上半年达到21.5%，仅低于制造业投资，排在所有行业的第二位。特别是2004年以来，平均占比达到18.2%，高于同期全国平均水平。近10年来房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的平均贡献率达到20%，成为影响我省全社会固定资产投资的重要力量。 近10年来房地产开发投资占总投资比重变化情况 2000-2010年房地产开发投资对总投资增长贡献率变化情况 我省房地产开发投资对GDP增长的贡献不断增大。直接贡献率由2000年的3.4%上升到2010年的9.3%，最高达到12.6%，平均为8.3%，其中近七年平均贡献率高达10.3%，高于全国9.1%的水平。根据贡献率计算，2010年我省14.5%的GDP增长速度中，房地产开发投资拉动增长约1.3个百分点。今年上半年我省房地产开发投资同比增长35.6%，对GDP增长的贡献率约为10.5%，拉动上半年GDP增长约1.4个百分点。 2000-2010年房地产开发投资对GDP增长贡献率变化情况 注：房地产开发投资对GDP增长的贡献率=资本形成总额的增量/GDP增量*房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重 二、目前，我省房地产投资正面临着较大下行压力 尽管今年上半年我省房地产投资仍然保持较高增速，对经济增长的贡献率也进一步提高，但受国家房地产调控政策等因素影响，房地产走势出现趋缓迹象。具体来看： 1、多项指标开始放缓。今年以来，在“限购”、“限贷”、“加税”，以及商品房明码标价、调整完善招拍挂、房价控制目标责任制等诸多调控政策影响下，我省多项房地产指标出现放缓趋势。上半年全省房地产新开工面积增速较去年同期下滑24.3个百分点，若扣除保障房因素，下滑幅度高达38.7个百分点；房屋销售面积增长11.4%，同比回落13.1个百分点；施工面积、竣工面积均有不同程度放缓。与此同时，房屋待售面积同比增长了31.4%，占同期房屋竣工面积的52%，房地产库存压力明显加大。我省唯一“限购”城市合肥上半年住宅销售面积同比下降10.4%，外地购房占比同比下降13%。下一步，为防止投机需求转移，部分房价上涨过快的二三线城市也将被纳入限购范围，虽然我省大部分城市不属于“上涨过快的二三线城市”之列，但仍将影响消费者和房产商的预期。 2、资金压力增大。受限贷、加息、交易量萎缩等多重因素影响，房地产开发商资金链正日益紧张。上半年，我省房地产开发资金来源增速低于同期房地产开发投资增速14.5个百分点。从发展情况看，房地产资金保障还面临种种考验。一是信贷融资不断收紧。上半年，我省房地产资金来源中，国内贷款同比仅增6.9%，占比下降至10.9%，为2005年以来最低，且短期内房地产开发贷款从严控制措施不会改变。二是直接融资受限。目前国内房地产企业IPO及再融资均已暂停。上半年异常火爆的房地产信托贷款开始面临“事前审批”和“窗口指导”等更为严格的监管，甚至银行暂停代理的困境，7月份发行规模锐减50%。同时，房地产基金等融资门槛也在提高。三是自筹资金难问题凸显。上半年我省房地产开发自筹资金占全部资金来源比重达到49.5%，较去年同期提高6.1个百分点，接近2008年的高点，未来增长空间不大。四是来自房屋销售的资金减少。个人按揭贷款、预付款资金增长放缓。在其它融资渠道受阻情况下，房产商高息筹资情况十分普遍，未来资金压力逐步加大。 3、保障房接续有难度。目前实施的大规模保障房建设计划，能否接续商品房投资成为经济增长的新动力还有待进一步观察。今年我省保障性安居工程计划39.07万套，上半年开工率77.9%，完成投资136亿元。但是，要提高保障房建设的接续力，资金问题亟待解决。今年我省保障房各类配套及补贴可达60-100亿元，80%以上建设资金（约500亿元）需要通过地方政府及社会筹集。由于利润低、盈利模式不明确，社会资金参与热情不高。500亿元的资金需求相当于去年全省地方财政收入的43.5%，在土地财政受到制