华高莱斯房地产研究报告.PDFVIP

华高莱斯房地产研究报告 2009 年 3 季度 房地产研究中心 华高莱斯房地产研究报告（2009 年 3 季度） 声明 本报告中的外部数据均来源于相关政府部门、企业机构、行业媒体等公开 渠道发布的信息，分析结果仅供参考。报告中的信息及所表达的观点不构 成任何投资决策建议。本报告版权归华高莱斯所有，未经许可，不得转载。 《华高莱斯房地产研究报告》（2009 年3 季度） 主 办：华高莱斯房地产研究中心 技术指导：公衍奎 主 编：王 楠 本期撰稿：郝荣福、白海峰、谭红艳 地 址：北京朝阳门外大街 18 号丰联广场 A 座 19 层 邮编：100020 如果您对本报告有任何问题、意见、建议，或希望与我们交流房地产市场相关 问题，敬请随时与华高莱斯房地产研究中心联系。 联系方式为：电话：010144；邮箱：wangnan@ 。 华高莱斯房地产研究报告（2009 年 3 季度） 前言 地产拼图 房地产作为社会科学分支，复杂程度超乎想像，即使每个人都从自己所见、所知出发， “真实”、“客观”地描述自己对房地产的理解，依然是“盲人摸象”。本期报告，华高莱斯 房地产研究中心主要以北京住宅市场为样本，深入到微观层面探求市场真相，以期逐步拼出 房地产这只“大象”全貌。 今年以来，北京普通住宅市场随着产品变化、价格升高，客户群已经发生了三次跳跃性 变化。低收入客群被动外溢、甚至被排挤出市场，客群购买力、需求与产品供给的匹配程度 越来越低，而新进入的高收入客群资产意识更高、投机性也更强，对宏观经济的敏感性越来 越高，市场系统性风险越来越大（《北京房地产市场解密》）。在城区住宅普遍高档化，甚至 向豪宅发展的同时（《2009 年 3 季度北京新增住宅变化分析》），也并非所有项目都能热销， 豪宅遵从自己的逻辑。三类豪宅产品，对应了三类市场，需要不同的价值元素支撑（《豪宅 原理》）。对今年土地市场的回顾，清楚的显示了行业“V ”型反转的过程，变化背后的是不 同的政策、不同金融背景，以及不同的企业行为方式（《信心比黄金更珍贵》）。 无论是对豪宅市场的研究，还是对土地市场的分析，都使我们切实感受到了房地产市场 与实体经济发展的背离现状，资金从实体经济析出转投高档住宅或土地的现象十分普遍。所 见、所识让我们难以乐观，我们也不得不郑重的研究“泡沫”了（《不要弄破我的泡沫》）。 华高莱斯房地产