第一章 盛泰佳园住宅楼物业管理服务方案.docVIP

第一章 盛泰佳园住宅楼物业管理服务方案 物业基本情况 1、建筑面积：7400平方米 2、建筑类型：多层住宅楼 3、单元：6个 4、供热方式：集中供热，分户控制 5、电：出户，卡式电表，交电力公司 6、水：出户，交自来水公司 7、停车位：露天16个 8、自行车棚：1处 9、门岗：1处 10、地址：榆次安宁大街154号 第二节 拟采取的管理方式 盛泰佳园住宅楼物业管理，我公司将采取在晋中市分公司领导下的岗位负责制，由分公司分管经理直接对管理处员工进行管理。做到编制精干、简单，职责明确。各项工作安排及临时任务的下达，均由分管理经理直接安排，工作人员直接向其分管经理负责。专业人员（如电工、水暖工、绿化工）直接由分公司统一管理和调派。 一、盛泰佳园住宅楼管理处内部管理架构图如下： 二、管理运作机制图 管理处在内部管理上，采取的是将管理活动和管理手段构成一个连续封闭回路的作法，即注重封闭性，这样才能形成有效的管理运作。 在具体运作中，分公司分管理经理是日常工作的指挥者，同时又是监督检查者。各项指令下达后，执行机构即开始运作，执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构，供主任做出纠正、判断、总结。在整个过程中，主任还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题，并加以纠正，做到布置、有检查、要总结，从而保证了管理的有效性。这种封闭管理回路如下图： 指令 （管理运作机制图） 第四节 进驻盛泰佳园住宅楼的工作计划 我公司进驻盛泰佳园住宅楼后，按下列时段开展工作： 工作计划表 阶段 序号 工作项目 时 间 具体措施 前期介入阶段 1 签订前期物业委托管理合同 2 建立盛泰佳园住宅楼管理处 进驻一周内 布置办公场所 3 勘察盛泰佳园住宅楼的物业环境 进驻前后 全面了解住宅楼整体布局、配套设施、机电设备情况。 4 参加机电系统的安装调试 贵方安排 派一名工程师进驻工地 5 参加现场施工管理 进驻后至住宅楼全部竣工 熟悉隐蔽工程，尤其对楼宇上、下水供电等管网并作现场勘察了解 6 参加住宅楼的竣工验收与移交 贵方安排 做好记录，督促施工单位修整、复检、办理书面移交。 7 管理处运作的工作 进驻后 物资装备的配置，入住资料的印刷，人员配备等 8 熟悉业主情况 进驻后 入住 阶段 1 办理入住手续 双方安排 按公司有关文件办理，按我公司质量保证体系运作，达到我公司投标书中所承诺的管理目标 日常管理阶段 1 房屋的使用维修、养护 委托管理期内 按公司质量保证体系运行，达到本公司投标书中所承诺的管理目标。 2 住宅楼的公用设施、设备及场所的使用维修、养护和管理 3 绿化与清洁卫生 4 公共生活秩序 5 车辆行驶及停泊管理 6 档案资料管理 7 其他委托事项 第五节 前期物业管理的物质装备计划及费用 1、物业住房计划 盛泰佳园住宅楼前期物业管理我公司将采用根据人员配置情况，前期管理处管理人员3人：其中2人为公司内部调整人员，考虑住房，待聘人员3人。 2、管理用房计划 前期管理中，需要物业管理用房为2间， 综合办公室一间 门卫一间 3、器械、通讯、治安装备及办公用品计划 编 号 名 称 数 量 单 位 单 价 合 计（元） 1 单 车 1 部 300 300 2 电话（固定） 1 部 150 150 3 办公桌椅、沙发 1 套 800 800 4 计算器等耐用办公品 套 300 5 资料文件柜 2 组 800 其它 400 合 计 2750 第六节 正常物业管理的物质装备计划 1、物业住房计划 根据人员配置情况，正常物业管理的总人数为4人， 2、物业管理用房计划 综合办公室一间 门卫一间 第七节 物业管理费用测算 一、测算依据： 1、发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》。 2、《山西省物业管理条例》。 3、《关于调整我省最低工资标准的通知》。 4、根据公司所提供的管理服务内容与标准。 二、管理服务人员的工资和按规定提取的福利费 1、基本工资（元/月） ①保安队长1人：900元/月×1人=900元/月 ②保 安 员2人：800元/月×2人=1600元/月 ③保 洁 员1人：550元/月×1人=550元/月 ④合 计：3050元/月 2、加班费 即：4人×2天×21元/天/人=168元/月 3服装费：300元/人×4人÷12月=100元/月 4、合计：3318 三、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用 800元/㎡×7400㎡×15% ×19%=562元/月 25年×12月/年 四、物业管理区域