保利拉菲公馆2营销策略提案.pptVIP

外部因素 宏观市场分析及预判 区域市场分析级预判 市场及政策总结预判 内部因素 本案销售总结 本案货量盘点 本案销售条件 2011年营销工作 整体思路 推广策略 活动策略 支撑策略 价格策略 蓄客策略 推货策略 01 拉菲三期货量盘点 13 12 37 27 18 36 17 30 25 21 26 16 31 22 保利拉菲公馆三期位于整个项目中心位置，北拥包头乐园、东享包头少年宫、西临城市主干道，地块位置优越；三期总共14栋楼，由4栋27层、1栋14层、4栋26层和5栋18层组成；整个三期建筑风格延续高档法式设计，突出生活与品质的双重享受，并且在户型方面增加了150-180的大面积户型，使得整个三期的生活舒适度大大提升。 01 01 拉菲三期户型配比 户型面积 户数 面积 面积比 户数比 180 86 15480 6.03% 4.07% 160 152 24320 9.47% 7.19% 140 441 61740 24.05% 20.85% 120 841 100920 39.32% 39.76% 95 36 3420 1.33% 1.70% 105 182 19110 7.44% 8.61% 60 50 3000 1.17% 2.36% 85 301 25585 9.97% 14.23% 120 26 3120 1.22% 1.23% 合计 2115 256695 100.00% 100.00% 拉菲三期居室配比 户型种类 一室 二室 三室 四室 合计 户数 55 381 1442 237 2115 户数比例 3% 18% 68% 11% 100% 0 二居 三居 四居 五居 主要竞品项目户型区间 105-143 50-65 100 200 300 一居 84-100 138-182 155 180-220 310 94-129 120-130 160-190 200-360 124-127 130-170 172-230 恒大名都 华发新城 三江尊园 拉菲公馆 高端竞品项目户型面积分析 产品线在竞争市场较为丰富 面积区间趋于精致化 尤其在通货预期持续的情况，总价有较大优势 2011推货建议 总体顺序先西后东（价值增幅） 首推货量结合蓄客量（参考2010年蓄客量800） 首推货量保证产品线的丰富性（全产品线） 后期推货建议国庆做二次开盘（集中推货） 其余阶段建议小幅多频推货（便于货量控制、价格控制） 13 12 37 27 18 36 17 30 25 21 26 16 31 22 首推货量 保利拉菲三期首开货量情况 　 户型 面积 套数 套数比 居室比 总面积（㎡） 一居 1-A 64.56 26 29 2.93% 1678.56 1-B 50.24 3 150.72 两居 2-D 125.64 12 96 9.70% 1507.68 2-F(反) 84.81 50 4240.5 2-G(反) 127.05 10 1270.5 2-I 88.62 24 2126.88 三居 3-C(反) 119.38 84 709 71.62% 10027.92 3-D 137.55 90 12379.5 3-F(反) 120.69 52 6275.88 3-G(反) 105.92 52 5507.84 3-I 116.38 100 11638 3-I 137.39 4 549.56 3-J 168.19 2 336.38 3-K(反) 141.03 120 16923.6 3-M(反) 124.41 48 5971.68 3-M(反) 143.61 4 574.44 3-N 103.49 75 7761.75 3-Q 123.56 78 9637.68 四居 4-B 172.89 18 156 15.76% 3112.02 4-C 164.7 78 12846.6 4-D 182.95 24 4390.8 4-F 156.49 36 5633.64 合计 990 100.00% 100.00% 124542.13 01 推广渠道建议——深度挖掘 关于推广渠道设置 常规渠道：短信、广播、户外、公交车身、地缘围挡 差异化渠道：渠道改善、深度挖掘、渠道创新、现场包装 深度挖掘 客户增值服务：老客户深度挖掘 深度挖掘保利·拉菲公馆一、二期、保利花园的成交客户， 他们都具备较强的经济实力、家庭人数及亲友辐射广泛， 对保利品牌有着一定的忠诚度！ 渠道建议：客户通讯、暖场活动等 01 推广渠道建议——深度挖掘 保利业主圈层维系 客户通讯形式（双月刊、也可采用海报形式）， 持续传播项目信息及法式文化内涵、精装及户型卖点 01 推广渠道建议——渠道创新 视频广告类：制作本案实景/3D宣传片 以拉菲会所