锦源公寓价格定位及营销推广策略.pptVIP

价格定位 1127 20% 7500 7500 122.15 100 110 100 180 105 110 110 105 100 110 108 100 紫晶城 1160 20% 7000 7000 120.67 102 110 98 170 105 105 110 105 115 108 110 102 同济联合广场 系数 对比因素 本项目 隆盈广场 庆裕新 都汇 常汇生活广场 备注 外部因素 16% 地段因素 评分 100 105 105 110 本项目就地段来看并没有优势 10% 商业配套 评分 100 115 115 115 隆盈与常汇均已有大品牌店入驻的意向 10% 公共生活配套 评分 100 100 100 115 相对来说，北区的几个项目的配套稍显不足 5% 自然人文景观 评分 100 95 95 98 本项目可直接观赏虞山风景，空气清晰 8% 区域规划发展 评分 100 115 115 110 本项目周边的发展尚有一段时间 内部因素 5% 开发商品牌 评分 100 100 110 100 均以本地开发商为主 5% 总规模 评分 100 105 100 105 相比之下，本项目的规模中等偏小 5% 建筑品质 评分 100 100 105 105 隆盈与常汇配备玻璃幕墙，品质有所提升 23% 产品规划 评分 100 170 170 170 区域内挑高产品为主，且客户偏好性较强 5% 平面布局 评分 100 100 98 98 大多楼盘的平面布局较为合理 3% 剩余产权年限 评分 100 105 105 105 本项目为04拍得的地块，较其他项目早4-5年左右 5% 其他 评分 100 100 105 102 考虑到一些项目聘请较为专业的装修公司 100% 系数累加 100 119.4 121.15 122.05 6855元 项目价格（毛坯） ？ 9000 9000 10000 折后价格 8800 8700 8170 参考权重 20% 20% 20% 项目价格*权重*100/系数累加 1474 1436 1556 静态竞比价格 6855元/平米 （理论价格） 考虑到本项目将在2014年1月推出，修正系数3%-5% 营销手段及服务 销售楼层为9楼以上 根据以上竞品市场的分析，针对本案价格采用竞品打分的分析，得出本案的价格： 6800-7000元/平米 （修正后的价格范围段） 三、推广方案 锦源公寓 营销推广 11月 锦源公寓 盛大公开 爱乐会 正式启动 12月 开盘 优惠活动 产品推广 客户 集中蓄水 取得预 售许可证 1月 形象期（产品推广）：11月中旬开始进行产品推广。推广手段为：户外、短信、派报、现场礼品发放等； 导入期（客户集中蓄水）：12月上旬开始进行客户集中蓄水。手段为：报广、夹报、短信、乡镇宣传、现场小活动等； 客户诚意测试期（爱乐会正式启动）:12月下旬开始正式启动爱乐会。手段为：媒体配合、蓄水客户、老客户推荐等； 持续销售期（正式开盘）：1月份视工程进度及客户情况，暂定1月初正式开盘。 一、形象期 1、企划方面 完善锦源公寓销售物料 包括：户型折页、现场VI部分（信封、便签、手提袋、档案袋、纸杯、名片等） 2、现场展示方面 完善锦源公寓模型展示 包括：制作单体模型、修缮大模型 完善售楼处门头 包括：在售楼处门头增加锦源公寓的LOGO 3、售楼处形象方面 完善售楼处形象展示 包括：更新售楼处的绿化、植物、可适当增加鲜花盆景；更换销售桌椅，给客户全新的感觉；整个 售楼处外围墙面、内部空间的全面清理； 一、形象期 4、广告宣传方面 增加广告的宣传效应 ◇在产品推广期，建议在市区、招商城区域增加1-2块户外广告，宣传产品形象、拦截途经客源； ◇保持每两周一次短信的频率，将楼盘信息最直接地传递给客户； ◇如在超市、学校、医院等人群密集处进行海报派发，网罗潜在客户；具体地点可选择欧尚超市、大润发、印象城、 欲坤美城等地； ◇制作一些简单、实用的小礼品，赠送有意向的客户，提高楼盘知名度； 卡式U盘，价格15-20元 美工包，价格15-20元 卡包，价格10-15元 马克杯，价格10-15元 锦源公寓礼品建议 太阳能摇摆花，价格5-10元 旅行餐具，价格10-15元 充电式手电筒，价格10-15元 纸巾盒，价格15-20元 此阶段销售资料尚未齐全，不建议大幅度的线上宣传，建议小范围的线下传播 二、导入期 1、企划方面 包括：配合现场，进行报广、夹报、宣传海报等设计；为现场策划暖场小活动，积累客源。 2、产品宣传方面 ◇保持每周一次短信的频率，将楼盘即将开盘信息迅速传递给客户； ◇保持每两周一次报广或夹报的频率，将楼盘信息快速在全市范围内发布；