解读《安徽省物业管理条例》主讲：李国昌.pptVIP

安徽省物业管理条例解读 李国昌 2010年6月22日 lgc@aiai.edu.cn 2004年12月23日，安徽省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过了《安徽省物业管理条例》。最近几年，全国人大出台了《物权法》，国务院也于2007年修订了《物业管理条例》，特别是针对我省物业管理实践中出现的新情况、新问题，有必要对原《条例》进行全面修订。 为适应新形势的需要，《新条例》在总结以往经验的基础上，结合我省物业管理实际，对涉及物业的各个层面提出了新要求，填补了《物权法》、《物业管理条例》一些法律原则框架下空白，具有很强的针对性和可操作性。它的颁布与施行，对维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，促进物业管理朝着更加健康、理性、规范化的方向发展，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提升城市管理水平，促进和谐社区建设有着十分重要的意义。 2009年10月23日，省十一届人大常委会第十四次会议组成人员经过三次审议，表决通过了备受关注的《安徽省物业管理条例》(修订草案表决稿)。新修订的《安徽省物业管理条例》正式通过省人大常委会批准。这个“涉及千家万户”的条例，已从2010年1月1日起施行。 一、修订《条例》的意义 （一）《条例》的修订，有利于进一步规范物业管理活动中各方面的行为，增强《新条例》的可操作性 修订的《新条例》，有利于进一步明确业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业公司之间在物业管理方面的法律关系，明确相互之间的权利义务，减少和化解物业管理活动中的矛盾，有利于规范物业管理相关各环节的运作方法，增强《新条例》的可操作性。 （二）《条例》的修订，为维护业主和物业管理企业在物业管理活动中的合法权益提供了法律保障 修订的《新条例》，根据物业管理的现实需要，在前期物业管理、物业服务、物业使用与维护等方面增加了相关内容，对物业管理活动中的一些行为设定了相关的禁止性规定，并明确了承担的法律责任，为维护业主和物业管理企业的合法权益提供了法律保障。 （三）《条例》的修订，对进一步改善人民群众生活环境具有积极的推动作用 《条例》的修订，有利于进一步规范和加强物业管理工作，有利于提高城市管理水平，改善城市人居环境，有利于保障物业的合理使用，提高群众生活质量；有利于构建小区的和谐，维护社会稳定。 二、《新条例》的主要内容 这次《条例》的修订，主要依据和参照了《民法通则》、《物权法》、国务院《物业管理条例》、《建设工程质量管理条例》、最高人民法院司法解释、部委规章等相关法律、法规、规章的规定，内容丰富，涉及面广。修订后的《新条例》共七章八十一条。 (一)关于总则 主要规定了四个方面的内容： 1、明确了物业管理活动应遵循的原则 物业管理是住宅商品化的产物，与人民群众的生活密切相关，为此，《新条例》根据物业管理的基本要求，突出了业主自治和依法监管的特点，确立了物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则(《新条例》第三条)。 2、明确了县级以上人民政府、建设行政主管部门、房地产行政主管部门的管理职责 加强物业管理监督，是各级政府及其相关部门的职责，明确监督管理的主体，有利于各级政府及其相关部门根据事权贯彻实施法规。《新条例》主要规范了三个层次： 首先，规定了县级以上人民政府的管理职责。《新条例》规定：“县级以上人民政府应当鼓励、支持物业服务行业逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，促进物业服务行业发展。”(《新条例》第四条) 其次，规定了房地产行政主管部门的管理职责。条例明确规定省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本省行政区域内物业管理活动的监督管理工作。设区的市、县（市）人民政府房地产行政主管部门、区人民政府确定一个部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作(《新条例》第五条)。房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核(《新条例》第六十三条第一款)。 第三，规定了相关部门的监督管理职责。一是规定县级以上人民政府的其他有关部门应当相互配合，做好相关监督管理工作(《新条例》第五条第三款)。二是规定市容、公安、工商、环保、卫生、规划等行政部门应当加强公共秩序、治安消防、市容卫生、房屋使用等的监督管理，依法处理违法行为(《新条例》第六十三条第二款)。 3、明确了街道办事处、乡镇人民政府，居民委员会、村民委员会在物业管理活动中的组织、职责等（管理重心下移） 业主大会是业主维护共同利益的自治组织，但在现