物业常识75799.ppt

物 业 费 的 构 成 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用。 2.物业共用部位、公用设施的日常运行、维护费用。 3.物业管理区域清洁卫生费用。 4.物业管理区域绿化养护费用。 5.物业管理区域秩序维护费用。 6.办公费用。 7.物业服务企业固定资产折旧。 8.法定税收费用。 物业管理区域内禁止行为（12条） 1. 损坏房屋承重、抗震结构、房屋外貌; 2. 私自占用、损坏共用部位、共用设施设备； 3. 违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物。 4. 侵占绿地、毁坏花草树木。 5. 乱高摊点、乱停车辆。 6. 乱倒垃圾、堆放杂物。 7. 违反规定饲养动物。 8. 擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画。 9. 影响其他用户采光、通风及其他生活便利。 10.排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆品或者排放超过规定标准的噪音。 11.从事危害公共利益的活动。 12.法律、法规禁止的行为。 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 专项维修资金归业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 西安市有了第一部关于维修资金的地方性法规，即《西安市住宅专项维修资金管理办法》，将于2009年12月23日正式实施。西安市人民政府令85号 文件。 新的办法规定，首期专项维修资金的交存数额为：多层住宅（7层以下，不配备电梯的）：60元／平方米；多层住宅（配备电梯的）：90元／平方米；小高层、高层住宅（7层以上，含7层）：145元／平方米。 西安市物业管理条例 第一章　总　则 　　第一条　为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》及有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 　　第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 　　第三条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 　　第四条　业主选聘物业服务企业坚持公开、公平、公正的原则。鼓励物业服务企业采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 　　第五条　市房屋行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。 　　区县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 　　建设、规划、市政、民政、市容园林、公安、价格、工商等行政管理部门应当在各自职责范围内，做好物业管理活动的监督管理工作。 　　第六条　街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 　　第七条　物业管理行业协会是物业服务行业自律组织，负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。 第二章　前期物业管理 　　第八条　前期物业管理是指业主或者业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。 　　第九条　新建建设项目拟实行物业管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案向物业所在地区县物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的申请。 　　区县物业管理行政主管部门应当自受理之日起30日内，在征求物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。 　　第十条　划分物业管理区域应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体划分原则如下： 　　（一）物业管理区域以物业建设宗地红线图的范围确定； 　　（二）分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的物业，共用主要配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域； 　　（三）不同物业管理区域地理上自然相连的，业主未入住前，经各自的建设单位同意，并已向房屋买受人明示，或业主入住后，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。 　　划分物业管理区域有争议的，由物业管理行政主管部门会同物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府确定。 　　本条例实施前已经实际形成的独立物业管理区域，不再重新划分。 　第十一条　建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。 现售商品房出售前30日，预售商品房取得《商品房预售许可证》前，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式完成物业服务