物业费的构成与测算.docVIP

物业费构成及测算 ?物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分： ?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 ? 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 ?3.物业管理区域清洁卫生费用。 ?4.物业管理区域绿化养护费用。 ?5.物业管理区域秩序维护费用 ?6.办公费用。 ?7.物业管理企业固定资产折旧 ?8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 ?9.经业主同意的其他费用。 ?以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。 ?实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润； ?实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 ?一）居住性物业服务费的测算 V = ∑Vi （i =1，2，3，……12） V--代表求得的物业服务费标准（元／月·平方米或元/年·平方米）； Vi--代表各分项收费标准（元／月·平方米或元年·平方米）； 费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 ?1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 = ∑Fi／S （i = 1，2，3，4）（元／月·平方米） ?该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。 ?其中： ?Fl--基本工资（元／月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。 ?F2--按规定提取的福利费（元/月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。 ?F3--加班费（元／月）。 ?F4--服装费（元/月）。 ?S--表示可分摊费用的建筑面积之和。单位为平方米（m2）。 ?2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用V2 V2=∑Fi／S （i=1，2，3，4，5）（元／月·平方米） ?其中： ?F1--公共照明系统的电费和维修费： ?①电费：（W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn）×30×PE W1表示每日开启时间为Tl（小时）的照明电器总功率（千瓦·小时）；T1表示每日开启时间（小时）；30代表每月测算的天数；PE表示电费单价（元／kW）； ?②维修费：这是一个估算的经验值，一般按照当地的工资水平费用和使用的零配件、进货的价格来测算。 ?F2--给排水设施的费用，此项费用测算时又可分项为： ?①给水泵的电机功率（可包括生活水泵、消防蓄水池泵），电费 = W×24×I×30× PE （元／月）。I代表使用系数 = 平均每天开启小时数／24； ?②消防泵的电机费（包括喷淋泵、消防栓泵），电费 = W×24×I×30× PE，（元／月）； ?③排污泵的电机功率（包括集水井排水泵、污水处理排水泵），电费=W×24×I×30× PE （元／月）： ?④维修费（元／月）。 ?F3--配供电系统设备维修费、检测费（元/月）。 ?F4--建筑、道路维修费（元／月）。 ?F5--电梯费用的核算： ?①电费=n ×W×24×I×30× PE （元／月），其中n为电梯台数；W为电梯功率；I为电梯使用系数，由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同，会产生差异，一般可通过统计的方法进行估算。居住类物业大致在0.4； ?②维修费（元/月），可分包给电梯专业的维修公司，也可自行维修（包括人工费、材料费）； ?③年检费（元／月）。 ?费用项F1～F5 并非固定项目，不同物业项目不一，不能机械套用。以下各项也是如此。 ?.3物业管理区域清洁卫生费用V3 V3=∑Fi／S （i=l，2，3，4，5，6）（元／月·平方米） ?其中： ?Fl--人工费（元／月）。 ?F2--清洁机械、工具、材料、服装费，按价值和使用年限折算出每月的值（元/月）。 ?F3--消杀费（元/月）。 ?F4--化粪池清理费（元／月）。 ?F5--垃圾清运费（元／月）。 ?F6--水池（箱）清洁费（元／月）。 ?4.物业管理区域绿化养护费用V4 V4=∑F i ／S （i=l，2，3，4，5）（元／月·平方米） ?其中： ?F1--人工费（元／月）。 ?F2--绿化工具费（元／月）。 ?F3--化肥除草剂等材料费（元／月）。 ?F4--绿化用水费（元／月）。 ?F5--园林景观再造费