物业服务法律风险防范---王达.ppt

王达老师简介 法学博士，原最高人民法院资深法官，在最高人民法院工作十多年，起草和参与起草拆迁等几十部司法解释，参与几十部立法，办理过许多大要案。先后从事过刑事审判、民事审判和行政审判工作，曾担任过高级法院院长助理、审判委员会委员，担任五所著名大学教授或研究员、研究生导师，担任中国房地产产权产籍委员会常务理事、北京市法学会房地产专业委员会监事，现任广州大学公法研究中心执行副主任。在物业管理、征收拆迁、土地征用、房地产权属登记等领域法律，发表论文七十余篇，出版专著十余部，多次获得国家部委奖励。担任许多县市级政府的专项高级法律顾问，为其提供旧城改造项目的全程征收拆迁法律服务，取得了和谐征收的良好效果。 物业服务法律风险防范 王达 一、树立六种意识 二、物业公司履行共有权义务 三、业主及业主大会 四、前期物业管理 五、物业管理服务 六、单位内部物业管理 七、物业的使用与维护 八、有关诉讼的问题 一、树立六种意识 1、服务意识 2、法律责任意识 3、依法维权意识 4、危机意识 5、管理者的风险意识 6、行业自律意识 二、物业公司履行共有权义务 1、法定义务、约定义务与管理规约授权义务 2、主要义务与附随义务 3、保修、维修与大修的衔接 4、养护 5、共有权的范围与内容 6、共有权使用秩序 8、社区环境保持义务 9、停车保管义务与风险转移 10、增强服务意识与风险转移 11、告知、通知义务 12、协助配合义务 13、紧急避险义务 14、共有权收益管理与公布义务 15、排除侵害义务 三、业主及业主大会 1、业主的界定 2、业主在物业管理活动中享有的权利 3、业主在物业管理活动中应当履行的义务 4、业主大会的设立 5、物业管理区域的划分 6、物业管理区域第一次业主大会的召开 7、不设立业主大会的特殊情形 8、业主共同决定的事项 9、业主大会会议召开的形式 10、业主可以委托代理人参加业主大会会议 11、业主大会召开并形成有效决议的法定人数 12、业主大会决定的约束力 13、业主对业主大会决定的撤销权 14、业主大会会议的定期召开和临时召开 15、召开业主大会的通知事项 16、业主委员会的职责 17、业主委员会成员的选举与备案 18、管理规约的主要内容 19、业主大会议事规则主要内容 20、业主大会应当禁止的活动与行为 21、业主委员会与公安机关、居民委员会的关系 22、以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规活动的法律责任 23、人防工程所有权归属 24、业主天然共有、法定共有与约定共有 25、是否分摊以确定会所权属 26、是否分摊以确定幼儿园的权属 27、地上道路停车位的权属、收益与报酬 28、地下停车库的权属与报酬 29、对业主外人员出售车库与满足业主需求的关系 四、前期物业管理 1、前期物业管理应当签订物业服务合同 2、临时管理规约的制定及其约束力 3、向买受人明示且被买受人书面承诺接受临时管理规约 4、房地产开发与物业管理相分离 5、未通过招投标的方式选聘物业服务企业的法律责任 6、商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容 7、前期物业服务合同与正式物业服务合同的衔接 8、建设单位不得擅自处分物业共用部位、共用设施设备 9、建设单位擅自处分物业共用部位、共用设施设备的法律责任 10、停车位、停车库的所有权及停车费 11、建筑区划内停车位、停车库的权属及费用 12、物业服务企业承接物业时的查验义务 13、建设单位应当向物业服务企业移交的资料 14、不按照规定移交有关资料的法律责任 15、建设单位应当配置必要的物业管理用房 16、在保修期内，建设单位应当承担物业的保修责任 五、物业管理服务 1、物业服务企业的法人资格 2、国家对物业服务企业实行资质管理 3、未取得资质和骗取资质，从事物业管理的法律责任 4、从事物业管理的人员应当取得职业资格证书 5、物业公司聘用未取得资格证书的人员的法律责任 6、将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的法律责任 7、订立物业服务合同应当采用书面形式 8、签订物业服务合同的主体 9、物业服务合同的内容 10、物业服务企业应当履行物业服务合同的约定 11、办理物业验收手续 12、物业管理用房的产权归属及用途 13、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的法律责任 14、物业服务合同终止应当交还物业资料 15、物业管理专项服务业务转委托合同的效力 16、物业服务收费标准确定的原则 17、物业服务费用的形式和构成 18、在政府指导价的指导下，物业服务费用在合同中进行约定 19、物业费收取的诉讼 20、业主负连带交纳物业费责任 21、业主逾期不交纳物业服务费用的救济 22、竣工后未出售的，由建设单位交纳物业费 23、物业服务