XX项目宗地投资项目投资建议方案.doc

一、总 论 1．项目建设背景 海南娜财房地产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前万宁市房地产市场现状与发展趋势，选择靠近万宁市东星高速公路出入口处东北面即万宁新车站东北侧海南东华鞋厂工业区122.43亩土地(简称1号地块)和海南嘉泰摩托车186.4亩土地(简称2号地块)，开发高档“XX”住宅小区，建设万宁首个高品质住宅小区。公司在万宁市已有房地产开发经验和一定的知名度，普遍得到万宁市市民和政府的认可，由于1号地块和2号地块仅一路之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。 根据万宁市城市规划发展及本企业发展的需要，拟竞买1号地块和2号地块用于房地产开发。根据万宁市以及白龙路万城镇东星新区片区控制性规划要求，该片区规划为未来新城区商业中心及居住组团。公司竞买后将1号和2号工业用地用途变更为开发建设用地（商住用地），土地用途性质的变更手续由公司指派专人在土地管理局和市规划局办理。 地块竞拍时间将在近期分别举行，各项前期筹备工作已相继开展。 2．项目概况 (1)项目名称：“XX”项目。（该案名为暂定） (2)建设地点：位于海南东线高速公路万宁出入口北侧800米处， 二、海南房地产市场分析 1、海南房地产市场现状 A、2007年上半年海南房地产开发现状今年上半年，海南省房地产发展主要特点是投资增幅低于全国水平，房屋销售量增幅不大，销售价格稳中趋升，房价增幅低于全国平均水平。 ????据国家统计局海南调查总队的调查数据显示，月份，全国房屋销售价格同比指数为，海口市房屋销售价格同比指数为，在全国个大中城市中排位第３８位。????据悉，月份，海南省房地产开发投资亿元，增长％，房地产开发投资占全部城镇固定资产投资的％，增幅低于全国平均水平。其中，商品房投资额亿元，同比增长％；月份房屋施工面积万平方米，同比增长％；从供给层面上看，海南省房地产投资并未出现过热现象。月份，海南省房屋销售面积万平方米，同比增长％，其中住宅销售面积万平方米，同比增长％。从需求层面上看，增长也比较缓慢。????业内人士分析，海南房地产市场岛外购房者占有较大比重。海口市房屋销售对象％是岛外消费者，三亚市房屋销售对象％是岛外消费者。月份，海口市新建商品住宅平均售价元，三亚市新建商品住宅平均售价元。近来，海南旅游与房地产两个高速增长产业频频联姻，且构筑了一段段旅游地产美好姻缘。就连和记黄埔、中信泰富、鲁能集团、美国芦荟株式会社等“豪门公子”也纷纷来海南房地产业找“媳妇”。 受宏观调控、国六条等政策影响，今年海南房地市场比较低迷。而旅游房地产却逆市看涨，依然保持增长势头。 　　了解，今年来海南购买度假式房子的外地人比较踊跃。一些新开发楼盘的销售情况比预想的要好，好的楼盘一期刚推出来就已销量过半。 　　旅游地产旺销，也导致房价上涨。据，三亚湾旅游地产均价已达每平米000多元，海口西秀海滩一带的高档住宅群，房价上涨也比较快，有的已接近000元大关。 自从旅游地产概念引入我省后，特别是三亚，“旅游房产”不仅全线蹿红，且已形成规模，打破海南房产界多年的沉寂。同时，也吸引了内地、香港等地地产大鳄前来投资。 　　从2005年起，一批海内外客商。中信集团以中信泰富为旗舰，投资100亿元高调杀入海南旅游房地产项目开发，直接介入博鳌二期开发建设。中信除参与原41．8平方公里博鳌特别规划区的开发外，还要将规划区向南拓展扩大到122平方公里，2014年前总投资将达到300亿元以上。香港华润集团计划今后10年内分批投入50亿元的资金参与石梅湾总体发展的开发。浙江吉利集团在海南投资30亿元建三亚学院及落笔洞旅游项目。创维集团投资20多亿元在三亚投资开发了海南省最大的旧城改造项目———时代海岸。华人首富、长江实业主席李嘉诚、霍英东集团董事总经理霍震霆、香港恒隆集团主席陈启宗、泰国海南商会名誉理事长欧宗清博士、泰国中华总商会主席郑明如等富豪们也都看上了海南房地产投资。调查统计表明，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。在第一届中国旅游房地产会，在人们最喜欢的旅游地产发展的城市调查问卷中，排前三名里海南有两个城市被首选，第一是三亚，第二是北京，海口是第三名。可见海南旅游地产在内地人心中的地位。 蕴藏巨大商机海南省气候宜人、风景优美，具备了发展旅游地产充分的先天条件，而旅游经济的强势发展又为旅游地产的发展搭建了桥梁。国内外大型企业纷纷进入海南旅游地产，必将掀起海南旅游地产新一轮开发热潮。同时也加快实现海南岛打造成亚洲高档休闲度假旅居基地和富裕起来的中国人“第二居住地”的目标。 　　事实上，旅游地产的发展不仅是多卖几套房这么简单而已。由于旅游地产涉及多个行业，可