第一太平深圳豪宅圣莫丽斯物管规化方案.docVIP

圣莫丽斯 物业管理方案 深圳市第一太平戴维斯物业顾问有限公司 二零零五年八月 目 录 一、序言 二、圣莫丽斯物业管理总体方案 三、圣莫丽斯主要管理措施 四、圣莫丽斯物业管理综合服务费用测算 五、发展商需配合的工作 六、会所及配套设施建议 序 言 深圳“圣莫丽斯”由华来利实业公司投资兴建，占地27万平方米、建筑面积33万平方米，分两期开发，以别墅、Townhouse、多层洋房为主，是真正意义上的山居别墅和洋房社区。项目地块属香蜜湖北面塘朗山畔的自然水源保护区，山风地貌清幽宁静、原生环境舒适自然，该项目以欧洲度假胜地“圣莫丽斯”风情小镇为构造蓝本，移植欧洲小镇的风情特色与概念元素，一个面向社会塔尖人士居住的大型生活。深圳华来利实业公司”关，回答业主关于物业管理的咨询和提问；配合提供给予有关的媒体的宣传资料等。通过以上工作在业主们心目中树立良好的物业管理形象。 d.尽早介入接管验收。接管验收工作进行的越早，管理公司对物业的竣工情况就越熟悉，对工程遗留问题的解决也就越主动。凭借多年的工程管理经验，我们将积极主动地与开发商工程部门及建筑施工单位充分沟通，确定工程遗留问题的处理界面，以及处理的流程和时效要求。同时，精心编制接管验收计划并组织实施，力求在向业主交楼时提供让业主放心的收、用房。 （2）预防为主，严格管理，减少安全及消防隐患 1）治安防范 a. 防范体系：坚持“人防、技防、物防三结合”的原则，在确保24小时无间断监控和巡逻的基础上，充分发挥社区内配置的IC卡门禁、摄像监控、可视对讲、电子巡更、周界报警、家居安防等智能系统的作用，建立立体交叉的安全防范体系； b. 封闭管理：物业管理的安全强调封闭式管理，社区的所有出入口将实施严格管制，所有访客及外来车辆均实行“三级识别”制度，即大门岗（或车场岗）识别、大堂岗识别和业主识别。未获得业主本人确认的访客将不被允许进入住宅大堂门，楼内安排巡逻队对整个大楼实行24小时不间断巡逻。 c. 素质管理：对保安员实施准军事化管理，做到“五统一”和“三集中”，即统一作息、统一出操、统一上岗、统一着装、统一装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。同时努力培养保安员员的服务意识，改变原来保安员员单一的护卫功能，使保安员员成为“护卫员、迎宾员、服务员”的有机统一体. 2）消防管理 a. 工作方针:坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制； b. 防火宣传:在小区宣传栏内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。小区入伙时，建议管理公司向每户业主发放一册《消防知识手册》，同时联系部分消防器材商家到社区定点服务，建议业主家中配置灭火器； c. 培训演练:实施全方位消防管理，定期检查消防设施，保持良好运作。同时，重点加强护卫员的消防实战演练，每年组织两次义务消防队员和小区业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”； d. 加强二次装修的消防管理:对装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工。对动火施工要求施工单位必须提供消防报批手续，方可开工。在入住期间，建议管理公司通过设专人巡逻监管、安置挡车桩、安置简明指示标识等办法，着重解决违章占用消防通道的问题，保证消防通道的顺畅； （3）预防为主，严格监管，杜绝二次装修违章行为 a. 制度保障：根据《建筑法》、建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》，及深圳市有关装修管理的规定，制定“房屋二次装修指南”及“二次装修责任书”。同时，实行“二证一书”制度（即《装修许可证》、《施工人员出入证》、《装修责任书》）及装修保证金制度，明确业主、施工单位、管理处各方参与者的权利和义务； b. 广泛宣传：在入伙装修期间，通过案例及法规的形式，在社区公告栏内广泛宣传依法装修的必要性和重要性； c. 控制要点：建议管理公司根据不同的户型提前制订二次装修控制要点，以文字和图则的形式发放给申请装修的业主及施工队伍。同时，对管理处装修管理人进行有关法律法规、专业知识及控制要点的培训，使装修管理员成为一名合格装修管理者； d. 三级审批：建立专业工程师、工程主管及管理处经理三级审批制度； e. 严格督导：管理处装修管理员在客户装修期间每日至少两次巡查装修现场，发现问题即时记录在案，协同施工单位制定整改措施并跟踪整改结果； f. 严格验收：管理处主要依据施工图、竣工图结合日常的装修巡查记录和装修变更记录，到现场进行检验。尤其是对电力、给排水等隐蔽工程重点进行检验； g. 法律追溯：对违章装修的施工单位，将以说服教育为主劝其整改，对整改效果不佳的将酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管理的客户，将积极采取法律途径