新希望大厦项目投资策划方案.doc

第一章 概要·······················第02页 第二章 项目介绍···················第03页 第三章 公司及运作团队介绍·········第11页 第四章 市场分析与需求预测·········第13页 第五章 竞争分析···················第23页 第六章 财务评估及风险分析·········第34页 第七章 结论及建议·················第50页  第一章 概要 一、项目名称 新希望大厦项目（暂名） 二、开发机构 四川新希望房地产开发有限公司 三、建设地点 成都市武侯区人民南路四段45号 四、项目性质 甲级写字楼 五、研究范围 市场分析与需求预测、竞争分析、财务评估、风险分析等。 六、可行性研究工作的目的、依据和范围 （一）研究目的 针对项目区域、地块各类特征，结合写字楼市场客观分析及走势预测，通过上述结论及同档次物业的比较分析，估算项目成本、费用及收入，进而提供较为客观、真实的数据及建议，以探讨项目实施的各类风险和可行性的高低，从而达到为开发机构作出是否进行项目开发决策而提供的具有较大参考价值的建议的目的。  （二）研究依据 政府相关政策、指标，成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，《成都市高档写字楼物业调研报告》。 （三）研究范围 ·市场分析 ·财务评估 ·风险分析 ·结论及建议 第二章 项目介绍 一、项目概述 （一）项目主要经济技术指标 用地性质：商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于50％ 净用地面积：7637.66平方米 代征地面积：1275.86平方米 总建筑面积：≤61100平方米 容积率：≤8 建筑密度：30％ 建筑高度：≤96米 绿地率：≥30％ （二）项目环境概述 · 项目东侧为在建的丰德国际广场、南侧为华能大厦、西侧为拟建的锦绣八期、西南部为凯莱帝景和凯宾斯基酒店、北侧为拟建的国航大厦。 · 项目地毗邻桐梓林、玉林生活区，位于城南高品质社区的新棕树片区内，在新棕树的整体规划上，航空路打造成城南春熙路建成后将代替“棕北领事馆路”一带临时的商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应 · 项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺的时期，但随着时代广场和开行国际广场的销售期结束，成都未来一年内建设竣工的高档写字楼很少，而与本项目同期建设的高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦、三峡大厦等，从这种意义上说，项目的开发时机并不太理想。 二、项目区位 项目区域示意图 诠释： · 项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。 · 项目区域附近有成熟的桐梓林、玉林、新棕树等住宅小区，生活、商业配套均较完善；但项目区域内酒店寥寥可数，知名的仅凯宾斯基等。  · 项目区域毗邻未来城南副中心（其南北界为火车南站至外环路绿化带）。城南副中心定位为政务、金融、商贸、会展中心，在区域经济活动中扮演极点的角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。项目所在人民南路作为连接城南副中心及市中心这两个极点的交通主动脉，接受极点的辐射效应最为直接、最为完全，未来对办公物业的需求将会逐步上升。当然，基于极点的辐射在空间传导中将会弱化，一般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市场的吸引力上可能会处于弱势地位；这是因为，城南副中心一旦成熟，其对办公物业的需求将是巨大的，各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在一起而享有成本节约、区域品牌等好处，后者一般为大体量产品享有的规模优势、完善配套优势等。 小结： 从项目的区位条件看来，较为符合打造办公物业市场的需求条件。 三、项目区域交通布局 诠释： · 项目周边路网密集，交通便捷。南北向有人民南路、红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红星路延线可快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场；东西向有二环路、三环路两条城市交通主动脉，领事馆路、航空路、桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林、紫荆、玉林等重要生活、商业区。  · 规划中的地铁Ⅰ号线沿人民南路由天府广场至华阳，途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。 小结： 鉴上述，项目区域人流量较大、交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业的基础。  四、项目拟发展方向——纯甲级写字楼 建筑层数——25层。 诠释： · 25层、96米的高楼，在彰现楼宇非凡的品质的同时，也降低