xx市xx房地产开发项目备案申报书.docVIP

一、报告摘要 1.1 开发企业 XX市XX集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店投资、商业经营，注册资本人民币5,500万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 1.2 项目简介 本项目位于XX市XX镇新城区XX路西侧，用地地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 1.3 项目经济效益指标 项目总投资：211,816,962元 项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%；商业销售率：100%） 税后利润：54,114,992元 成本利润率：25.55% 财务内部收益率（FIRR）：34.27% 财务净现值（FNPV）：45,560,272元 动态投资回收期：1.87年 贷款偿还期：2年 1.4 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及XX市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 XX镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二、项目概况 2.1项目综述 2.1.1项目位置 项目位于XX市XX镇新城区，东临XX路及XX花园，南临XX花园，西侧及北侧XX公园。 2.2项目用地 2.2.1用地面积 用地红线面积54,253.84平方米，用地建筑红线面积51,808.85平方米，容积率不大于2，建筑高度控制在8层以下。 2.2.2地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。 图6：地块红线图 2.2.3地块现状 项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停车场。 图7：地块现状之一 图8：地块现状之二 2.2.4项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示： 项 目 规划指标 用地面积（卖地红线） 54,253.84㎡ 用地面积（建筑红线） 51,808.85㎡ 用地性质 商住用地 土地使用年限 70年 建筑容积率 ≤2.0 建筑高度 ≤8层 建筑覆盖率 绿化率 2.3项目发展状况 2.3.1项目发展单位简介 XX市XX集团有限公司 成立日期：2002年12月18日；注册号：XXXXX；编号：NO XXX；住所：XX市XX镇XX路1号；法定代表人：XXX；注册资本：5,500万元（股东共四人，每人以货币形式出资1,375万元）；企业类型：有限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销业（不含国家专控专营项目）；（涉及许可证的项目凭许可证经营）。营业期限：自2002年12月18日至2007年12月18日。 根据XX市委、市政府确立了把XX建设成为以国际制造业名城为特色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分重要性的作用。XX集团各股东审时度势，决定走强强联合、共同发展的道路，并已购买大批土地用来开发社会所需项目。 XX集团的土地储备情况： XX商住用地5269平方米； XXX洲工业用地12900平方米； XXX洲新二中对面8460平方米； XX管理区26100平方米； XX镇工业用地60000平方米（其中有12000平方米厂房一层、办公室及员工宿舍6000平方米）。 2.3.2项目法律手续 根据委托方提供的资料，目前项目正在办理《XX新城区土地有偿使用合同书》，土地转让方为XX市XX镇房地产公司，受让方为XX市XX集团有限公司，土地使用补偿费为人民币90,000,000元。 其他工程报建手续正在办理中。 本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及XX市的房地产项目开发程序及规定。 三、项目投资环境 3.1宏观经济分析 3.1.1全国整体经济环境 (1) 2002年国民经济良好发展势头 全年国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长8%。其中，第一产业增加值14,883亿元，增长2.9%；第二产业增加值52,982亿元，增长9.9%；第三产业增加值34,533亿元，增长7.3%。 (2) 全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在2002年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计2003年的