城市商业购物广场建设项目投资建议方案.doc

第一章　 总　　论 一、项目基本情况 1、项目名称：####城市商业广场 2、项目单位：开发商：巨龙房地产开发有限公司 3、项目负责人：康勇 4、项目建设地点：颍泉区####商贸城中心广场， 沿街东西宽134米；南北长104米，占地面积22亩，约14000平方米。 5、开发目的： ①发展泉北城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力； ②带动####商贸城商业经济发展，树立泉北新区城市新形象。 ③招商引资，推动泉北新区城市经济快速发展。 ④提高####商贸城商业档次，改善城市居民购物和居住条件。 ⑤提高企业自身经济效益，加快企业发展。 6、建设内容： 该项目占地22亩（14000平方米），总建筑面积约11万平方米，其中商用面积4万平方米（含人防和设备用房5000平方米），办公住宅7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房1000平方米。 ####城市商业广场项目从功能上分为三部分， 地下部分：为人防、设备间、停车场，约10000平方； 裙楼1～4层为商业服装及小商品批发商城，约40000平方； 5-28层以上为2座办公塔楼，约70000平方 基地容积率7.0，建筑密度70％，机动车停车泊位300辆(地下室及户外)。 7、项目总投资：3.5亿元人民币。 二、经济技术及财务指标 ####城市广场主要技术经济指标 表1 序号 项 目 单位 指标 1 规划总用地面积 平方米 14000 1.1 其中 建筑用地面积 平方米 10000 1.2 公共占地面积 平方米 4000 2 总建筑面积 平方米 110000 2.1 其中 住宅建筑面积 平方米 0 2.2 写字楼建筑面积 平方米 70000 2.3 餐饮娱乐建筑面积 平方米 0 2.4 商铺建筑面积 平方米 40000 2.4.1 其中 负1层商铺建筑面积 平方米 5000 2.4.2 底层商铺建筑面积 平方米 10000 2.4.3 二层及以上商铺建筑面积 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容积率 　 6.00 5 绿地率 % 20 6 销售收入 万元 45000 7 建设投资 万元 35658 8 投资利润率（税前） % 19.87% 9 投资利润率（税后） % 13.32% 10 全部投资财务内部收益率（税前） % 30.07% 11 全部投资财务内部收益率（税后） % 20.62% 12 全部投资财务净现值（税前） 万元 3285 13 全部投资财务净现值（税后） 万元 1534 14 全部投资投资回收期（税前） 年 1.15 15 全部投资投资回收期（税后） 年 1.14 项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。 三、结论、存在问题与建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1、####城市商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和市对该区域的发展规划。 2、####城市商业广场项目 开发商：巨龙房地产开发有限公司； 均具有很强的经济实力和强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。 3、本项目的规划设计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。 4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。 5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管理风险规避 A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。 B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。 C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避。 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。 3、建设管理措施 A、整合企业资源，提高操作水平。 B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 第二章 项目建设背景与开发商、发展商概况 一、项目建设背景 市位于安徽省西北部、黄淮海平原南端、淮北平原的西部。西部与河南省周口市、驻马店市相邻，西南部与河南省信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部紧靠