2013年江苏盐城市商业市场调研分析报告.pdf

江苏盐城市商业市场调研分析报告 2013年 盐城商业小结：一 1、盐城主商圈集中在以建军路为核心的市级商业中心，传统消费习惯， 根深蒂固；由于其商业元素较为单一，偏重购物品类，餐饮、娱乐及 配套功能相对缺失，将为未来一站式购物商业模式带来机遇； 2、市区建成区太低。2012年，盐城大市区建成区只有95平方公里，仅占 全市建成区面积的32.6%，远低于全省62%的平均水平，列全省最后一 位；大市区建成区占全市行政区划面积不足0.6%，列全省最后一位。 2012年，盐城大市区人口密度只有865人/平方公里，远低于全省1027 人/平方公里的水平。此状况既制约了大市区发展的后劲，也影响了 大市区转型升级可能达到的高度。未来商业很长一段时间内仍旧以老 城区主商圈为主； 盐城商业小结：二 3、盐城超市布局较为密集，以辐射范围一般为3KM计算，盐城超市 可以覆盖整个市区，部分地区多重集中覆盖，超市介入难度提升，且 老式单超为主，无法形成一站式购物需求；现代化超市较为远离人群 聚集区； 4 、目前盐城百货点、专卖店等主要集中在建军路、解放路、迎宾路 交叉口以及延伸区域；基本属于老式结构，即限制了本身商业的发展 也制约了城市的商业规划和道路建设；百货店停车设施缺少直接约束 商业档次的提升。 5、市区北面属于老城镇区，道路狭小，住宅密集，商业消费潜力大 但发展空间受限明显，随着私家车的增加，未来很长一段时间内人口 最密集的区域交通必将成为商业发展的制约点； 盐城商业小结：三 6、随着政府大力改造提升老城区商业，引入外地优秀商业公司进入，必 将改变原核心商圈的功能业态，将进一步强化核心商圈的市场号召力 和影响力； 7、近期政府大力发展城南新区，以解放路和人民路作为轴带，引领铜马 商圈跨入城南新城区商圈，为未来快速形成现代商业中心注入诸多规 划元素，如：行政商务区、高档社区、商业集群区、科教园区等；但 常住人口稀少是该区域发展的最大问题； 8、目前盐城市区已经形成购物在建军路、娱乐餐饮去东进路习惯；2012 年全年住宿和餐饮业实现零售额103.7亿元，同比增长30.4% ；餐饮住 宿良好的发展势头必将成为后期各大新进入者的破局之道 9、作为核心的铜马商圈仍旧作为城市的主商圈，未来将成为集购物、休 闲、娱乐与一体的大型城市级别商圈覆盖全市以及周边其他地区。 盐城的商业小结：四 从现有市场角度来看，盐城的商业发展主要依赖以下支撑： • 商业地产可预见的经济回报，引导百姓消费流向； • 公众对于餐饮、服装、娱乐等的消费热情带来的商业机会； • 城市规划不断完善，老城区改造提升需快速直接； • 城市消费文化的不断前进，新兴的商业业态陆续出现； • 旅游市场逐步放大，外来人口持续增多； 盐城商业发展趋势 盐城市近年发展框架图 盐马路—文港路—海纯路—青年路的中心城区 城市发展的主 体方针：以老城为 中心，重点向南， 逐步向东，适度向 西，控制向北。 城市版图由2006 年71平方公里扩展 到目前的118平方 公里，大市区框架