南昌(福州路项目)前期项目提案、打印版.doc

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前 言 当今房地产市场,尤其是在房地产竞争白热化的南昌市场,谁开发的产品特色鲜明,谁就能迅速占领市场、树立形象,建立产品的品牌。我司就福州路项目(下面简称:本项目)的各方面特性,整体定位,策划包装及销售部署等;我司将成立福州路项目组,以专业的市场调研为基础、以独到的指引为见解、以科学的操作为手段、以利润最大化为目的、根据整体市场的现状和区域市场的特性,发掘项目的优点加以专业发挥,配合贵司对项目的开发意图,并令本项目为贵司在房地产开发道路上迈出更大的一步,务求使之成为南昌市房地产市场中廿一世纪新概念的典范。 本项目在运作中,营销策划是非常关键的一环。一个项目准确的项目定位、理想的设计策划所产生的价值,最终都要通过营销来实现。要做好项目的营销策划,先要走出观念上、操作上对营销策划的某些误区。如:卖点提练、广告投放、概念运用、价格策略、售楼中心、样板间、开盘时期的把握等。 基于双方初次接触,工作计划内容以项目当前所需为主,项目后期需要销售顾问内容为辅。本报告因时间仓促,未进行充分论证,谈不上准确的把握,仅供开发商参考。 我司真诚希望能和贵公司愉快合作! 第一部份:项目的理解 第一章、项目的地理位置 本项目是南昌辉煌(菲律宾)有限公司开发的、商住两用综合项目,地块呈规则长方形。 地处南昌市东湖区福州路与二七路交汇处,(福州路西至八一大道,二七路南经南昌火车站、北至青山路与南京路交汇)得天独厚的地理位置,使本项目尽享了交通枢纽的优越感,使本项目具备成为南昌中心区地标建筑、南昌新一代住宅典范的综合素质。 第二章、项目的基本指标 总占地面积 18667㎡ 总建筑面积 46667.5㎡ 其中:酒店式公寓建筑面积 34737.7㎡ 其中:住宅建筑面积 4650㎡ 其中:商铺建筑面积 7279.8㎡ 容积率 2.5 绿化率 30.5% 建筑密度 28.% 停车位 215个(地上65个、地下150个) 第三章、本项目综合SWOT分析 一、项目优势(S): 1、地段优势:地处城市中心繁华地带,位居南昌中心生活圈;周边宾馆、酒店、学校、超市、公园等等公共设施,一应具全; 2、交通优势:本项目交通优势明显,交通便利方便,四通八达; 3、景观优势:本项目与人民公园仅一路之隔,拥有良好的景观优势; 4、本项目周边居住人口密集,消费群体量较大,蕴含着巨大的消费潜力,这些都将成为本项目商场强有力的支撑点。 准确的产品定位,合理的规划设计和布局,体现以人为本的户型设计,将是项目热销的重要筹码。 二、项目劣势(W): 1、二七路周边商业氛围不浓,几乎都是汽车修理及保养店、老式房改房等,不利产品品质的提升及拔高; 2、竞争劣势:本项目受南昌大盘挤压,在规模、空间、市场容量、市场关注度、政府重视度、行业影响力,本项目均处明显下风; 3、规模劣势:本项目规模偏小,如没有特殊化的差异卖点,恐难造成轰动效应;同时,规模小将带来许多方面的缺陷:公建配套、宣传广告等单方成本居高不下;园林环境空间狭小等等; 4、内部配套劣势:由于规模小,小区内部不可能兴建大规模、高等级的配套设施如;主题公园、高级会所、运动场,使得业主生活便利性不足;从而影响目标顾客群的广度和高度; 5、品牌劣势:与著名品牌企业相比,本项目开发商知名度不高,缺乏品牌企业项目的市场号召力; (三)、项目机会(O): 1)区域直接竞争对手较少,独享区域储备客源; 2)政策环境(老城区只拆不建)有利于本项目的潜在目标客户增加; 3)项目可塑性强,适合炒作; (四)、项目威胁(T): 部分已建、在建和即将建设的项目都有酒店式公寓和商用物业,同类型项目的不断增多,将造成销售分流现象。 解决方案: ⑴、利用产品差异化与竞争对手拉开距离 体现出成熟地段的现代时尚优雅和谐园林社区,将南昌的文化无声无息地体现在每一个细节,以迅速把本项目和其他项目区别开来。 ⑵、销售时机选择与竞争对手错开 本项目开盘时间估计在内2006年底,届时周边楼盘已接近销售尾货或已经过一轮强销期,需要新产品推出刺激市场,而本项目的强势推出正好是为市场平地一声惊雷的效果。 ⑶、创新的营销手段提高市场形象 本项目的营销过程中除硬性广告外,应结合其它多种宣传媒体,以软推销为前提,在现场举办文艺主题的活动,使客户在欣赏过程中认可本项目,同时配合新闻炒作,在市场上塑造其他竞争对手难以达到的形象地位。 第二部分:福州路项目(酒店式公寓)营销思路 此部分只是项目启动运营思路,我司从以下几方面阐述: 第一章、南昌市整体房产市场分析 第二章、南昌市酒店式公寓概况分析 第三章、福州路项目(酒店式公寓)SWOT分析 第四章、酒店式公寓营销思路概述 第一章、南昌市整体房产市场分析

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