湖南长沙房地产住宅项目可行性研究报告.doc

浏阳“园中园”（暂定名）项目 初步可行性研究报告 浏阳市东玉房地产开发有限公司 2011年1月18日 目 录 前言 4 项目决策背景 4 第一章 项目简介 7 项目概况 7 宗地现状 8 项目SWOT分析 9 项目周边配套 10 经济指标 7 第二章 市场及竞争对手分析 11 住宅市场 11 市场小结 14 商业市场 15 分析小结 18 第三章 项目开发 20 项目定位 20 开发计划 22 销售策略 22 第四章 投资收益分析 27 成本测算 27 税务分析 30 经济效益分析 31 敏感性分析 32 项目资金预测 35 第五章 分析结论 37 前 言 项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，距离浏阳市中心城区约25公里，距离长沙市约30公里。是“十一五”计划中的重点发展区域，项目占地约145亩，是园区最大规模的房地产项目。 项目决策背景 一、外部环境 长沙市生物医药科技园 湖南省长株潭一体化和“一点一线” 区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一长沙市政府重点建设的十大标志工程之一 地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿之韵生物工程有限公司。 （三）宗地现状 地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物； 地块由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在10米左右（在地块东面），最小落差在2米左右（在地块西北面）。 （四）项目SWOT分析 优势（S）： 1、地块方正，场地平整； 2、周边交通路网十分发达，交通便捷； 3、净地，无拆迁工作； 4、临街面开阔，适宜发展商业。 劣势（W）： 1、地块内的高低落差增加开发成本； 2、周边配套不完善。 机会（O）： 1、园区中心位置，紧邻园区中央商务区； 2、随着园区日益发展地块优势日益凸显； 3、园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。 威胁（T）： 1、周边多为厂区，商业氛围较差； 2、周边同类型项目的建设。 （五）项目周边配套 项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有： 通信：中国移动、中国联通； 银行：中国邮政、工商银行； 园区管委会； 商业：家润多超市、商贸街及中央大街； 第二章 市场及竞争对手分析 一、住宅市场 目前市场在售房产项目有5个，具体如下： 1、汇龙名苑 开发商：浏阳市冠湘建设开发有限公司 项目地址：浏阳工业园纬一南路301号 总建筑面积：34000㎡ 主力户型：130㎡左右的三房两厅 90㎡的两房两厅 当前均价:2200元/㎡ 主力客群：周边乡镇居民 销售情况：整个项目分三期开发，目前二期90多套房源还剩10套房源左右，三期还剩3栋多层共70余套房源左右，销售时间未定。 2、紫星花园（三期） 开发商：工业园园区房产公司 项目地址：浏阳工业园纬一南路 占地面积：6530㎡ 建筑面积：10166㎡ 主力户型：90㎡的两房； 130㎡的三房； 150㎡的四房； 当前均价：2100元/㎡左右 主力客群：周边乡镇居民 销售情况：现已接受预定 3、锦绣嘉苑 开发商：湖南中南锦绣置业有限公司 项目地址：浏阳工业园健寿大道 占地面积：32567.4㎡ 建筑面积：80080㎡ 主力户型：130㎡的三房两厅，少量的90㎡左右的两房 当前均价：2000元/㎡左右 主力客群：周边乡镇居民 销售情况：小区分两期开发，目前一期已基本上售完，二期会在3月份左右会推出，共60套户型主要以130平米的3房为主。后期可能会考虑做小高层电梯房。 4、欧洲城 开发商：浏阳市清环房地产开发有限公司 项目地址：浏阳工业园健寿大道 占地面积：9600㎡ 建筑面积：68123㎡ 主力户型：127㎡左右三房，少量90㎡左右的两房、140㎡的四房、60㎡的一房 当前均价：2100元/㎡左右 主力客群：周边乡镇居民以及少量从永安、长沙来的投资者 销售情况：项目分三期开发，目前一二期基本售完，还剩少量的三房房源，三期200多套住房和部分少量商业将会在2011年2月份左右开始销售。 5、中央财富广场 开发商：湖南源昌房地产开发有限公司 项目地址：浏阳市工业园健寿大道与319国道交汇处 占地面积：27000㎡ 建筑面积：70000㎡左右，其中住宅60000多㎡，商业8900㎡左右 主力户型：主要以125㎡左右的三房为主，面积区间在78-183㎡跨度较大 主力客群：据了解，截止到当前，来访的客户中周边乡镇的客户站的比重较大，但外来投资的客户也在慢慢增加 销售情况：未售，具体销售时间未定。 市场小结 1、目前市场上在售的所有项目，无论是产品的风格还是户型的设计上都比较平庸，产品档次较为低端。