房地产：中国房地产市场研究.pdf

中国房地产市场研究 2009 年 6 月刊 （简版） 本月全 国市场呈现 了量价齐高的态势 ，多数城市成交保持在历史高位 ，房价呈现稳 中有升的态势 ， 二三线城市项 目价格逐步跟涨 ，南京等城市的个别楼盘价格创 出新高。在持续多月成交高涨的情况下 ， 绝大部分城市的存量快速去化 ，不断减少 。从热销项 目来看 ，高端物业、别墅等保值增值能力较强的产 品受到客户的青睐。 从上半年来看 ，市场成交不断上扬 ，经历 了探底 回升的过程 ，从一季度的刚性需求支撑价格优惠产 品和 中小户型产品率先 回暖 ，到二季度市场在 刚性 、改善性 、投资性的多方需求推动下 ，呈现 了 “百盘 齐放”的繁荣局面。而项 目的价格也从 08 年底 09 年初的最低点 ，不断上调 ，在短短的三、四个月时间 内 ，重点城市多数项目价格上升 了 20%左右 ，部分热销楼盘的价格大幅上涨 了 40% 以上。 根据 目前的市场态势 ，我们认 为下半年各地房地产市场将逐步走稳 ，供求逐渐平衡 ；从 区域来看 ， 华南 区域成交量将保持平稳 ，其 它区域部分城市成交小幅下滑 ，多数城市成交走稳 ；从房价来看 ，多数 城市房价稳定上升 ，但涨幅小于上半年 ；从未来的市场机会点来看 ，由于通胀预期 、实体经济恢复 的曲 折性 ，使得别墅、高端产品依旧是下半年市场的热点。 一、政策—— 宏观政策在“松”与 “紧”之间徘徊 自 08 年 10 月份 国家出台一系列房地产救市政策 以来 ，房地产业一直处于近几年来少有的宽松政策 环境 。购房者承担的交易税费明显降低，很多购房者都拿到 了 7 折的房贷利率优惠 。开发商也得到了较 大力度的扶持 ，执行了数年的 35%资本金比例一举降至 20% ，很多地方政府也纷纷采用延长土地出让金 付款周期的方法给与开发企业实质性的支持 。 但随着市场逐步 回暖，房价快速 回升 ，房地产政策环境在今年 5 月份 出现了收紧的苗头 ，政府对土 地增值税 、物业税征收的吹风 ，部分地 区二套房贷款政策的再度收紧 ，均表 明政府对房价过快上涨 的担 忧。而近期 ，对宏观经济可能出现二次探底的担忧令政策舆论又有所放松 。政府在房地产政策力度“松” 与 “紧”之间的徘徊反映政府矛盾的心态 ，一方面房地产业是宏观经济复苏的重要动力 ，在经济尚未彻 底走出低迷之前 ，对房地产不能轻易 “从紧”调控 ，而另一方面 ，由于房价的快速上涨也使得社会舆论 压力较大 ，同时资产价格泡沫对 宏观经济 中长期的发展也极 为不利 ，需要政府及时地做 出反应 。在此情 况下 ，6 月出现了政策真空期 。 二、经济—— 上半年整体企稳 回升 ，下半年恐面临 “V”与 “W”型走势的选择 2009 年 上半年 国家对宏观经济的刺激政策继续发挥效果 ，宏观经济整体呈现出 “内热外冷”的特征 。 1 从我国经济上半年运行的情况来看 ，政府通过积极 的反周期宏观调控 ，相对于去年三、四季度急转 直下的局面 ，目前 的中国经济出现 了积极 的变化 ，通过投资拉动以及房地产、汽车业的火爆销售 ，经济 急速下滑的势头初步得以遏制，整体经济 明显企稳 。 在 “内热”的同时 “外冷”的特征也非常 明显。由于外部经济环境的继续低迷以及 国内经济增长方 式转换 尚未完成 ，当前宏观经济发展依然存在着不和谐的信号 ，外贸出 口继续下滑 ，使得 国内经济增长 丧失一个重要引擎 ，并导致与之相 关的行业陷入低迷仍无法 自拔，也拖累了我国工业生产。 种种迹象表明 ，下半年宏观经济发展趋势可能将面临 “V”与 “W”型走势 ，如果出 口情况能够企稳 并有所改善，我国经济走势可能出现 “V”型走势 ，率先摆脱经济危机 的干扰 ，走上新一轮增长之路。如 果外部环境、 出 口形势继续恶化 ，不能排除我国经济出现二次探底的可能，呈现出“W”型走势 。 宏观经济数据 时间 08- 10 08