4S店地块前期策划方案.ppt

4S店地块前期策划方案 某地产投资有限公司 发展商：概念设计阶段 占地面积：26644平米（39.9亩） 用地性质：商服 容积率：1.5-1.8 可建建筑面积：4.8万平米 建筑密度：45% 限高：40米 楼面地价：1570元/平方米 东面 官仓港河道 沿河公共绿地 南面 马自达4S店 市政绿化 西面 明海大道 庄市核心商圈 北面 规划商业用地 绿核商务核心 项目周边路网通达，距轻轨双桥站仅1公里，到达宁波中心城区与镇海各区域非常便捷 地块东侧有良好的水景资源，东北侧有绿核大型公园与水系景观，是目前庄市板块景观资源最优的项目之一 X是XX城市的东北门户，将起到未来引擎的作用 人口情况 GDP与人均GDP 人均可支配收入与消费 X产业依旧偏向第二产业，但目前正在大力发展第三产业 XX新城包括庄市片区和XX片区，规划总用地面积46.1KM2，规划人口40-45万。 XX新城的发展定位1、宁波中心城北部中心。2、以行政办公、商贸物流、教育科技、现代居住等为主的综合性新城区，承担宁波中心城部分城市职能。 新城建设目标总体目标：立足融入大都市，接轨大上海，建设宁波中心城副中心。以高教科研区和新兴产业区为依托，以提高人居环境和人民生活质量为主线，骆驼与庄市两片联动发展，构建可持续发展的城市经济，重塑镇海城市核心竞争力，打造生态人文新城区。 XX新城庄市片区定位为以宁波大学等现有的高校为基础，形成以教育、科研和绿色开敞空间为核心、生活居住围绕、公共服务设施带状串联的复合型次分区，成为宁波市高教区的重要组成部分。 区域规划未来居住人口20万，其中教育与科研产业人口近10万。 XX新城（庄市板块）的房地产市场目前正处在迅速发展期，在领袖型项目的带动下，板块概念已经形成 随着主城区房价普遍迈入2万大关，城市快速扩容是必然趋势，与东部新城仅一江之隔的庄市是购买力转移的首选区位之一 2010-2013年间（本案开发周期内），市场会出现阶段性的盘整；虽然大盘依然会稳步向上，但价格涨幅会趋于温和 在产能过剩的经济压力和政府财政收入结构没有根本性改变之前，宏观调控无法摆脱半年攻势的规律 本轮宏观调控的目的主要是抑制房价上涨过快，不但二套房政策回归08年，近期更将推出针对三套房政策，首付和利率将大幅度提高。在金融危机尚未完全消退，国内经济稍有起色之际，中央便举起宏观调控大旗，反应出高层对于资产泡沫带来的一系列影响（坏账、诱发通货膨胀等）的深刻担忧。 但调控是手段不是目的；中央对房地产市场的一贯态度是希望其持续、稳定、健康的发展；一方面受金融危机影响，未来较长一个时间段内，中央都需要房地产业来拉动内需、消化钢铁水泥等过剩产能、为地方财政造血；另一方面，地方政府财政收入高度依赖房地产，这是制度问题，牵涉面太广，现在还无法变革。 因此本轮宏观调控也难以摆脱半年攻势的规律，如果市场在政策打压下迅速冷却，相信政府也会迅速出手救市；地方政府更会未雨绸缪，力保楼市稳定，近期杭州、宁波地方政府均推出救市政策，而新一轮上涨行情已经开始显现。 事实上，对后市影响最大的是4万亿救市政策导致的供应量猛增，使得供需关系逆转，竞争趋于激烈 从年初的市场低谷到年尾的迭创新高，2009年楼市的戏剧性变化，让我们更真切的看清中国房地产市场“政策市”的本质。 本案开发周期——自2010年起大约2年内这段时间，新政对于这个阶段楼市形势的影响，事实上是由两条不同的政策路线所导致的后果交织而成： 1）4万亿救市政策，所导致的直接后果是未来3年内供应量猛增，竞争趋于激烈 2）宏观调控政策，所导致的直接后果是市场出现阶段性盘整，投资需求可能会 受到抑制，营销难度增大（透明售房政策） 虽然宏观调控政策势必令市场产生波动，但我们认为对市场影响最大的其实是4万亿救市政策导致的供应量猛增，使得供需关系逆转，竞争趋于激烈。 从09年11月份数据来看，中国房地产总的新开工面积较去年同期增长将近200%，土地出让面积也接近历史高点 从09年11月份数据来看（见图1和图2），房地产（包括住宅和商业地产）总的新开工面积较去年同期增长将近200%，而土地出让面积也接近历史高点；政府明年通过推进城镇化以扩大内需的政策可能会支撑新开工面积继续迅猛增长；这意味着明后年市场竞争将趋于激烈。 销售形势最好的2009年，宁波六区住宅成交为430万方，今后3年住宅供应量将达到1500万方，供需关系已经逆转 预祝项目圆满成功 宏观市场 新政解读 宏观市场 新政解读 宏观市场 新政解读 宏观市场 新政解读 2009年宁波市六区共成交商品房540万方，其中住宅类商品房成交430万方。 宁波市六区目前已知的在2010年将上市销售的商品住宅超过500万方；加之2009 年出让的87