房地产投资信托(REITs)探讨.pdfVIP

JUNZHI 房地产投资信托 （REITs）探讨 [设立、运作与治理] JEAN-JACQUES CHOI 2009 年9 月 [内部资料] 1 引 子 房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持 有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。现代意义上的 REITs 是在《美国 1960 年国内税法典》中被正式定义并开始确立的。此后，伴随着税法的衍变， REITs 在美国经历了数次重大的调整，同时REITs 在各国推广的过程中也存在许 多差异，但都没有改变REITs 作为房地产投资权益证券化中一种形式的本质。不 过REITs 与一般的房地产投资支持证券有显著区别。REITs 代表着目前全世界房 地产领域最先进的生产力，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大 环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分 工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。 2 目 录 一、什么是REITs （一）概念 （二）优势 （三）特征 （四）要素 （五）分类 二、REITs 在全球的发展及中国实践 （一）REITs 在全球的发展 （二）REITs 产品的国际比较 （三）REITs 在中国的实践 （四）中国REITs 的当前进况 三、REITs 的设立条件和上市 （一）REITs 的设立条件 REITs 的上市 （二） 四、REITs 组织模式与治理结构 （一）公司型REITs （二）契约型REITs （三）有限合伙型REITs （四）案例分析 五、REITs 的运作机制 3 （一）美国REITs 的结构发展与相关问题 （二）亚洲的REITs 结构与美国的差异 （三）中国的REITs 结构与运作探索 六、REITs 的产品设计 债权类REITs 的产品设计 （一） （二）产权式REITs 的产品设计 （三）股权类REITs 的产品设计 七、REITs 的投资分析 八、REITs 的收益分配 九、REITs 的终止和清算 4 一、什么是REITs （一）概念 房地产投资信托，在很多国家被称为 REITs （Real estate investment trusts）,只有在英国和我国台湾地区才称之为不动产产投资基金 （Property Investment Funds，PIFs）。综合各方人士对房地产投资信托概念的理解，可将 它界定为通过发行受益凭证从公众和机构投资者处募集资金，交由专业投资管理 机构运作，专门投资于收益型房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的 一种投资组织形态。实际操作中，它是一种采取公司、信托或其他组织形式集合 多个投资者的资金，收购并持有收益类房地产（公寓、写字楼、购物中心、仓储 等）或为房地产企业和项目融资，并享受税收优惠的投资机构和集合投资计划产 品（Col-lective Investment Scheme,CIS）。 作为一种集合证券化产品，REITs 主要以具有稳定现金流、能产生收入的房 地产为投资目标，并保