房地产：计税成本扣除.ppt

第二部分：计税成本扣除 （一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 对于甲方来说，实际收到了两类发票，一类是建筑安装发票，另一类是材料发票，均可以作为开发成本。不能说材料发票就不能作为开发成本。 还有的地方让甲方开具材料发票给乙方，乙方再全额按照8000万元开具建筑安装发票给甲方做为开发成本。 一是没有必要； 二是这样操作会产生一个无法解决的问题，即开发企业开具发票将材料卖给建筑方的时候必须要缴纳增值税，而这显然是开发企业绝对不能接受的。 第二部分：计税成本扣除 （一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 甲方供材基本模式：例如，某房地产商自行购买材料3000万元，设备2000万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费3000万元。 1、《营业税暂行条例实施细则》旧第十八条 第十八条　纳税人从事①建筑、②修缮、③装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。　　纳税人从事④安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内。 此时：①乙方缴纳营业税 8000×5%=400（万元） ② 甲方取得两种发票（货物销售发票与建安发票） 第二部分：计税成本扣除 （一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 2、 销售自产的设备，并负责安装的。 （1）国税发【2002】117号文件 符合三个条件，允许建安企业的混合销售分别缴纳增值税和营业税。（货物有范围） （2）《营业税暂行条例实施细则》第七条 第七条 纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额：　　(一)提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； (二)财政部、国家税务总局规定的其他情形。 此时，开发企业取得了两类发票，并且乙方分别缴纳增值税和营业税。 第二部分：计税成本扣除 （一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 3、乙方供设备的营业税处理。（财税【2003】16号文件） 第三条第十三项：通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。 　　其他建筑安装工程的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举 无论甲方和乙方供设备，根据财税【2003】16号文件的规定，都不缴纳营业税。如果是甲方供设备，自然就又取得了两种 发票。 各省的设备名单。  第二部分：计税成本扣除 （一）“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 4、”清包工”的税收问题（财税【2006】114号文件） 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。 上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。 对于装饰业务，甲方供料也不缴纳营业税，如果乙方供料则缴纳营业税。 思考：将精装修房屋销售合同分解为“毛坯房合同”和“装修合同”是否可行？（国税函【1998】53号文件。） 筹划方案：1、分为两个公司来签合同。（解决税率问题 2、利用“清包工”。（材料不用缴税） 3、做代理业务（国税发【1995】76号）  房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 计税成本扣除 第二部分：计税成本扣除 总局在国税发【2009】31号文件中，专门设立了两章来规范房地产企业的成本、费用扣除。 第三章：成本、费用扣除的税务处理（11-24条） 第四章：计税成本的核算（25-35条） 企业所得税四大