哈尔滨房地产初调报告.doc

哈尔滨房地产 初调报告 2010年9月30日 一、城市概况 1.1城市概况 1.1.1城市简介 哈尔滨是黑龙江省省会，是我国东北北部政治、经济、文化中心，是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市，地处东北亚中心位置，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽。 全市土地面积5.31万平方公里，其中市区面积7086平方公里，建成区面积302平方公里。全市户籍总人口992万人，区人口475万人。 2009年，全年国民生产总值3258亿元；财政一般预算总收入338.4亿元，其中地方财政一般预算收入193.4亿元；城市居民家庭年人均可支配收入15887元。 图1.1 哈尔滨市位置图 图1.2 黑龙江省地图 图1.3 哈尔滨市地图 图1.4 哈尔滨市区各区位置图 1.1.2经济指标 图1.5 国民生产总值 单位：亿元 图1.6 固定资产投资 单位：亿元 图1.7 财政一般预算总收入 单位：亿元 图1.8 地方财政预算总收入 单位：亿元 图1.9 人均可支配收入 单位：元 图1.10 房地产开发完成投资 单位：亿元 图1.11 商品房施工面 单位：万平方米 图1.12 房屋累计竣工面积 单位：万平方米 图1.13 销售房屋面积 单位：万平方米 图1.14 住宅销售面积 单位：万平方米 图1.15 人均居住面积 单位：平方米 图1.16 平均房价 单位：元/平方米 通过以上图表显示，哈尔滨市的经济在近五年内是稳定增长的，在房地产方面，房地产投资和施工面积也是稳步上升，居民生活水平不断改善，人均居住面积稳定增长。 由于金融危机的影响，2008年的房地产市场出现竣工面积和销售面积下降的情况，但是在2009年重新活跃，实现了快速回升。 总体来说，哈尔滨经济发展较快，房地产发展也较为迅速。 1.1.3城市发展规划 图1.17 哈尔滨市规划图 哈尔滨发展的总体目标是超越自我、再塑形象、奋起追赶、努力晋位，把哈尔滨建设成为现代化大都市。发展思路是要在全省发挥好“经济发展的支柱、科技创新的先导、城乡建设的表率、服务全省的平台”四个方面“龙头”作用 。 哈尔滨在未来发展的历史进程中，将加快“一江居中、两岸繁荣”的开发建设步伐，实现以水兴城、以水富城、以水丽城，打造滨水名城的目标。具体内容是：北跃、南拓、中兴、强县。 北跃：即以科技创新城为先导，充分发挥在哈大专院校科研院所的科技优势，在江北搭建研发和产业化平台。打造原生态的万顷松江湿地，建设松花江至呼兰河区域的“两纵、四横、十八湖”的北国水城水系，抓好科技创新城等几个重点区建设。 南拓：即依托平房区和开发区现有的工业基础，整合周边地区的工业园区,用20年时间，打造一个工业特色鲜明、新兴产业集聚、城市功能完备、城市设计现代、区域协调发展的国际现代生态工业新城区。 中兴：即立足道里、道外、南岗、香坊4个老城区现实基础，针对老城区交通、环境、卫生等方面存在的问题，将大力实施基础设施建设，全面提升老城区交通承载功能、生态环境质量、城区市容面貌、生活居住水平、日常管理效能和辐射带动能力，使主城区建设“一年初见成效，三年大见成效”，展现和树立干净、文明、有序的现代化大都市形象，再现哈尔滨欧陆风情、滨江亲水的独特魅力。 强县：即大力推进工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向城镇集中、资本向重点产业集中，加快“城乡一体化、县域工业化、农村城镇化和农业产业化”进程，形成“强县率先突破、中等县迅速崛起、弱县加速追赶”的县域发展新局面。用城市的发展带动农村的发展，用县域经济的发展推进城市化进程。使各县的发展走在全省的前列，一县一策，实施强县战略，市县同步，实现全市的大发展、快发展。 1.2地块区位情况 1.2.1 区位分析 图1.18 南岗区位置图 意向地块位于哈尔滨市南岗区，南岗区位于哈尔滨市城区地势的最高点，辖区面积182.87平方公里，户籍人口101.09万人。辖17个街道办事处、134个社区、1个乡、1个镇、23个行政村，省委、省政府也坐落在该区。 通过以下关于哈尔滨市各区的经济指标情况的图表可以看出，南岗区是哈尔滨市最重要的经济核心区域。 图1.19 2009年哈尔滨市各区生产总值 图1.20 2009年哈尔滨市各区经济情况 1.2.2．片区规划及发展机遇 南岗区作为一个具有完善的基础设施配套和密集人口的成熟城区，南岗区拥有大规模的商业街区和特色的电子商业街。其中电子商业街有两条，分别为依托哈尔滨工程大学的船舶电子世界一条街和依托哈尔