海口市海甸岛项目可行性研究报告.docVIP

海口市海甸岛项目 可行性研究报告 市场开发部 2010/5/13 目 录 第一部分 项目概况 1 一、项目位置与区位关系 1 二、用地范围与四至 2 三、地块现状及交地条件 3 四、用地性质与规划指标 4 五、项目周边配套情况 4 六、项目进展情况 4 七、结论 5 第二部分 房地产市场分析 6 一、城市发展及区域规划 6 二、房地产市场概况 11 三、区域市场分析 16 第三部分 项目初步定位分析 23 一、SWOT分析 23 二、市场定位 23 三、客户定位 24 四、产品定位 24 五、价格定位 24 第四部分 项目实施进度计划 25 一、有关情况的说明 25 二、开发策略和顺序 25 三、开发进度安排 25 四、成本控制策略 26 第五部分 经济预测与财务评价 27 一、测算假设条件 27 二、资金筹措及安排 28 三、测算结果 28 四、财务评价指标 29 五、小结 29 第六部分 敏感性分析 30 一、土地成本敏感性分析 30 第七部分 风险分析 31 一、项目土地获取风险及应对措施 31 二、项目开发风险及应对措施 31 三、其他风险分析及应对措施 32 第八部分 结论建议与重大风险提示 34 一、结论 34 二、建议 34 三、重大风险提示 35 附表： 1、用地与规划指标表 2、开发及销售进度表 3、成本及收益估算表 4、销售收入预测表 5、土地增值税计算表 6、现金流量、借款与还本付息计划表  第一部分 项目概况 一、项目位置与区位关系 本项目位于海口市美兰区海甸岛南端，与海口中心城区隔海甸溪相望。 海甸岛位于海口市区北部，面积近14平方公里，常住人口20多万，享有“海口的城中岛”的美誉。通过和平桥、人民桥和世纪大桥与海口主城区相连，与海口最繁华的商业区仅一水之隔。目前岛上没有任何工业设施及厂区，是海口环境最好、空气最清新的地区之一。海甸岛开通的城市公交干线就达10多条，总数占海口市交通干线的四分之一以上。矗立于海口湾畔的世纪大桥的开通，打通了海甸岛的交通瓶颈，从海甸岛最北端到市区也不过8分钟的车程。目前海甸岛生活服务配套设施齐全，菜市场、连锁超市、学校、星级高档酒店、美食街、酒吧街、休闲娱乐健身场所等应有尽有，常年居住人口已达20多万人以上，并且海口约80%的外籍人士都聚居于这里。海甸岛是海口市一个重要的纯生活区域，并已经形成了浓郁的涉外居住氛围。 海口的 “突出沿海，开发沿江，提升中心，拓展两翼，带动腹地”规划定位，进一步确定城市定位和发展方向，完善基础配套，提升城市功能，优化生态环境，提高城市品位。处在沿海和沿江地段的海甸岛又迎来了开发先机，是海口市要突出和开发的范围。 世纪大桥 和平大道 项目所在的海甸岛南部区域为岛上老城区范围，现正处于大规模城市改造开发之中。 二、用地范围与四至 项目所在范围东至和平大道，西至人民大道，南至海甸一东路，北至海甸二东路。可开发用地共5块，具体位置见图。 海甸溪（视角西向） 海甸一东路（视角东向） 海甸二东路与和平大道交口 三、地块现状及交地条件 用地目前基本拆迁完成，尚余村庙5座及民居一处。交地时除一座村庙迁建外，其余全部拆除。 地块内现状（视角北向，远处在建为本片区回迁住宅） 地块内尚未拆除的村庙 项目地处老城区，属政府主导之海甸溪北岸旧城改造工程（总建筑规模约300万平米）的一部分，大市政配套条件成熟，便于引入。 四、用地性质与规划指标 地块编号 用地面积 （平米） 用地性质 容积率 建筑面积 （平米） 限高 （米） 1101 44598 二类居住 3.0 133794 65 1202 23680 二类居住 3.0 71040 65 1501 39564 商业娱乐 2.0 79128 36 0902 8261.13 批发零售 2.5 20652 48 0905 3473.35 街巷用地 0.1 374.335 合计 107842 2.63 283962 详见海口市规划局出具的规划意见书。 五、项目周边配套情况 道路交通：人民大道、和平大道为海甸岛与中心城区联系的主干道，路况好，交通便捷度高； 学校：寰岛小学（幼儿园）、海口实验中学、海南大学； 医院：海口市人民医院、海南省边防总队医院； 商业：三东路商业餐饮一条街； 酒店：金海岸罗顿大酒店（五星级）、寰岛泰得大酒店（五星级）； 公园：海甸溪景观带、白沙门生态公园。 六、项目进展情况 海口市国土资源局于6月27日发布了挂牌出让公告，挂牌开始时间为2010年7月18日9时，截止时间为2010年7月28日10时。 七、结论 该地块位于海口市区中高端生态居住片区，配套成熟，环境优美，用地