合肥新城国际中期项目报告.doc

合肥新城国际中期营销企划 目 录 项目问题与结论导入…………………………………………………………………… 第一部分 项目自我剖析……………………………………………………………… 一、项目背景分析………………………………………………………………………… 项目经济指标分析…………………………………………………………………… 项目的投资环境分析………………………………………………………………… 项目的地理位置及未来发展分析…………………………………………………… 二、项目SWOT分析………………………………………………………………………… 第二部分 项目市场研判……………………………………………………………… 一、合肥商务写字楼市场研究总结……………………………………………………… 二、项目周边竞争调查横向对比分析…………………………………………………… 三、合肥商务写字楼市场投资需求现状分析………………………………………… 第三部分 项目的重新定位策划…………………………………………………… 方案一：创意地产整合思路……………………………………………………………… 方案二：保守型商务写字楼操作思路（略）…………………………………………… 1、项目产品定位………………………………………………………………………… 2、楼宇经济和产业链…………………………………………………………………… 3、成功案例列举………………………………………………………………………… 4、本项目对基石企业品牌的影响……………………………………………………… 5、目标客户定位………………………………………………………………………… 第四部分 项目的营销推广策略…………………………………………………… 1、基石企业的品牌战略………………………………………………………………… 2、项目总体策略………………………………………………………………………… 3、阶段推广规划………………………………………………………………………… 第五部分 项目的企划推广计划及媒体规划…………………………………… 1、企划思路的整合与广告步骤的调整………………………………………………… 2、媒体运营基本策略…………………………………………………………………… 项目思考： 正视本项目： ●体量过大。 ●本项目产品单一。 将近20万平米的量体只有单一的一种产品结构，难以将同一类型客户完全网罗在本项目里。 ●项目位于政务区中心位置。 ●本项目与政务关系密切。 ●本项目与天鹅湖一街之隔，景观优越无人可及。 问题： 如何解决本项目体量大问题？ 如何解决政务区中商务办公氛围难的问题？ 本项目产品单一，如果通过差异化营销概念的赋予提升自身卖点？ 拿什么让合肥写字楼市场向我们看齐？ 政务区拿什么去和滨湖新区竞争，我们是树立起政务区的信心之一。 解决方案索引： 重新整合，赋予本项目暂新的亮点，用重新定位，吸引投资客户的购买。 给投资客户一个投资购买的理由！ 让投资自用的客户向往不已，迫不及待的向本案靠拢！ 本项目的卖点是我们自己创造的。 让政务区政务配套进驻本案！ 确定主体客户群，散户配合，人为引导形成商务办公氛围！ 案例分析： 海上海项目。 第一部分 项目自我剖析 一、项目背景分析 1、项目经济指标分析 关键词：新政务区 近20万方体量 单一的产品组合 新城国际项目位于合肥市政务文化新区。项目总占地47018.97平方，总建面积19.27万平方，容积率3.0。项目分两期建设，其中一期总建101847平方（其中地上83826.52平方，地下18021.19平方）。一期地上为同样建筑形态的A、B楼，A、B楼地上总层数为23层，一层层高为5.4米，二三层层高4.8米，四层至二十二层层高3.8米，二十三层层高8米，楼总高99.5米。项目大堂挑高15米，项目配置8部电梯，其中6部为客梯，客梯为时速2.5米/秒的高速电梯，载重量为1350公斤。项目采用水环热泵系统的中央空调，耗能分户计量。项目具备两家网络运营商可供客户选择。单栋项目标准层为1800平方，层层有空中花园，空中花园面积达2000平面。 2、项目的投资环境分析 1）项目区位概况 合肥市政务文化新区位于合肥市区西南部，距老城区6公里，南起经济技术开发区、312国道，北至铁路专用线和高压走廊相望，东起金寨路、合作化南路、西至合九铁路，高新技术开发区，规划面积12.67平方公里.建成后的合肥市政务文化新区将是融行政办公、文化体育、金融商贸、旅游观光、居住街区五大功能为一体的高品位的现代化新城区。政务区位处老城区、高新区、经济技术开发区间，能极好的将老城区的生活人气与两个开发区的活力结合起来，并最终形成新城带核心，这样由政务文化新区、高新区和经济技术开发