合纵联行2011年1月26日新国八条解读.docVIP

新国八条解读（2011.1.26） 合纵联行/2011.1.27 新国八条解读 一、【1．26新国八条内容】 1、政府必须公布新建住房价格控制目标 ２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。 加强保障住房管理，增加公共租赁住房 加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。 3、购房不足5年转让，按销售价全额征税 调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。 4、提高第二套住房放贷首付和利率 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍 商品房用地供应量不低于前2年平均供应量 今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。 拥有2套房的家庭，不得在本地再购房 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围 坚持和强化舆论引导 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。 二、【新政下的市场背景】 1、2010年在4.17“新国十条”与9.29国五条新政出台后，市场房价的同比增长速度虽然有所放缓，但仍然保持在10%以上的水平高位运行。 截至2010年12月17日，惠城区2010年共成交住宅整体均价约为5387元/㎡，最高为11、12月份，均价5746元/㎡，最低为2月份，均价为4914元/㎡。 2、市场通货膨胀压力仍然存在，资金流动性过剩 2010年中国面临通胀压力较大，每一季度通货膨胀率连连攀升，全年CPI高达3.3%，超过了3%的警戒线，专家预测本轮通胀行情有可能需要在2012年才能结束。另外，4万亿贷款，境内外股市，使得国企私企等上市公司手重掌握了过多的流动性，而在实体经济没有大幅度增长的情况下，钱被迫也只能追逐最大的利润而流向房地产。 3、人民币升值预期，境外投资热钱涌入 2010年是人民币升值最快的一年，人民币升值导致热钱流入，并布局于人民币资产，其主要受益板块集中于房地产股和金融股，人民币升值对房地产将构成长期利好。参照80年代日元升值对楼市影响的经验：升值初期——经济形势良好，需求增加，特别是外资投资需求增加，导致房价上涨；升值过程中——房价在不断上涨，泡沫形成，但支持房价的宏观经济却受到越来越大的负面影响；升值最高时——出口受到重大影响、外资撤退，宏观经济走向衰退，房价调头急降。目前人民币尚处在“升值过程“的阶段，加之外部世界特别是欧美发达国家的经济环境不甚乐观，因此现阶段国内房价顺势上涨的几率大，但也势必加剧未来楼市泡沫的风险。 三、【合纵联行·解新政·看后市】 本次调控出得比较突然，而新政出台的时机比较耐人寻味，合纵联行认为原因有三： 1、政府担心春节前后不稳定反弹，而使得本就效果不明显的调控前功尽弃； 2、给地方政府、银行、税务等预留出时间和空间的回旋余地； 3、在淡季出台政策可以使得调控的效果在数据上更好看，避免年后市场回暖后房价越调越高。 本次调控的手段非常丰富，有金融、税收、行政等各方面，其中行政包括了地方政府、银行、开发商、购房