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惠州市仲恺高新区仲恺广场 项目可行性研究报告 二○○七年七月三十日 目 录 一、项目总论 4 1.1项目背景 4 1.1.1项目名称 4 1.1.2开发公司 4 1.1.3研究工作依据 4 1.1.4项目建设规模和内容 4 1.1.5项目操作流程 5 1.2可行性研究结论 5 二、项目投资环境和市场研究 7 2.1市场宏观背景 7 2.1.1全国投资环境 7 2.1.2惠州市投资宏观背景 8 2.1.3区域发展及前景预测 13 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 17 2.2惠州房地产市场发展分析 17 2.3区域市场分析 20 2.3.1区域市场界定及概况 20 2.3.2仲恺高新片区房地产市场概况 21 2.3.3供给分析 23 2.3.4需求分析 25 2.3.5竞争分析 26 2.3.6典型物业调查 27 2.3.7市场分析有关结论 31 三、项目分析及评价 32 3.1地块解析 32 3.1.1交通条件 32 3.1.2地形、地势 32 3.1.3水电气保障 33 3.1.4规划限制条件 33 3.1.5项目周边环境 33 3.2项目SWOT分析 34 3.3项目评价 36 四、市场定位及项目评估 37 4.1市场定位 37 4.2产品定位 38 4.3客户定位 39 4.4价格定位 41 4.5方案评估意见 47 五、项目开发建设进度安排 49 5.1影响开发模式的主要因素分析 49 5.2确定开发顺序与开发节奏 50 5.3项目开发建设进度安排 50 5.3.1有关工程计划说明 50 5.3.2施工横道图 52 六、投资估算与资金筹措 53 6.1项目总投资估算 53 6.2资金筹措 56 6.3投资使用计划 57 七、销售及经营收入测定 59 7.1各类物业销售收入估算 59 7.2项目销售回款计划 59 7.3资金来源与运用分析 62 7.4销售利润 64 八、财务与敏感性分析 65 8.1赢利能力分析 65 8.2项目不确定性分析 67 九、可行性研究结论及建议 68 9.1可行性研究结论 68 9.2项目主要问题的解决办法和建议 69 9.3项目风险及防范建议 70 9.3.1 项目投资风险 70 9.3.2 防范建议 70  一、项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究 1.1.2开发公司 深圳鹏基（集团）有限公司 1.1.3研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 《广东省建设工程价格信息》 开发公司提供的相关资料 1.1.4项目建设规模和内容 本项目位于惠州仲恺高新区20号小区，南临沿仲恺大道，东面为仲恺广场，西临乐金路，北面为已建住宅区----金宝创业家园,该地块所处片区为仲恺高新区文化、商业的中心地带.出让土地使用权总面积为42280平方米（计算指标用地面积为35312平方米），土地用途为商住用地,容积率≤6,建筑密度≤55%,建筑层数≤30层，规划总建筑面积211872平方米，绿化率≥30%。 地块规划控制指标一览表 单位：平方米 地块编号 计算用地面积 容积率 建筑 密度 总建筑 面积 建筑限高 绿化率 适建性 20＃ 35312 6 55% 211872 30层 30% 商业、住宅与配套设施 1.1.5项目操作流程 该地块原属惠州仲恺创业广场发展有限公司所有，该公司由惠州市京瑞房地产开发有限公司与李太国（下称“转让方”）共同出资设立，公司注册资本为8500万元人民币，其经营范围为仲恺高新区20号小区“惠州仲恺创业广场”的开发、建设，并对物业进行管理。自该项目立项以来，一直是仲恺高新区管委会直接管控的大型项目之一，其规划设计方案尚未最终确定，由于转让方资金出现短缺，项目建设进展缓慢，目前只完成了场地平整等工作。为加快仲恺高新区中心地带的建设，经仲恺高新区管委会干预和协调，转让方同意将该地块转让给我们。 经买卖双方初步协商，我们以总价9998万元获得惠州仲恺创业广场发展有限公司100％的股权，以取得仲恺创业广场地块的使用权和开发权。 1.2可行性研究结论 主要指标 本项目主要经济技术指标见下表 项目主要经济技术指标表 序号 名称 单位 数据 Ⅰ 项目规划设计指标 　 　 1 总占地面积 平方米 35312 2 总建筑面积 平方米 220000 　 计容积率面积 平方米 180000 　 一期 平