桂林知名大盘的前期市场研究报告第一部分.docVIP

一、近期房地产市场环境分析 （一）、总体市场概况 2000年桂林市紧紧抓住扩大内需的政策机遇，加大城乡基础设施建设投资力度，固定资产投资保持了较快增长。全社会完成固定资产投资79.23亿元，比上年增长13.46%，全年市政建设完成投资8.48亿元，比上年增长46.71%。 2000年桂林市房地产市场总体增长迅猛，房地产用地出让量与上一年度基本平衡，房地产开发投资大幅增加，开发规模不断增长；商品房销售状况良好，房地产销售价格持续上扬；现楼空置量继续回落；三级市场交易活跃，增长迅速，交易量大幅上升。 全年房地产开发商品房施工面积154.50万平方米，比上年增长30.82%。商品房销售面积43.54万平方米，销售额6.93亿元，比上年分别增长18.86%和30.02%。其中个人购房额达6.20亿元，比上年增长达89.60%。占全市商品房销售额的89.47%，年末全市商品房空置面积14.84万平方米。比上年减少5.28万平方米，同比减少26.24%。 总体来看，目前桂林房地产市场呈现以下几个方面的特征： 1、房地产销售形势喜人。 　供求关系房地产价格　　个人购房已成为住宅市场主力军　空置办公、商业用房房地产成本构成、价格构成有待进一步改善个人住房消费贷款迅猛发展。 房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。近几年，居民住房消费比重不断扩大，在较大程度2001年销售给个人的商品房亿元，占（上年同期是％），净增个百分点。从居民消费趋向分析，今后几年，住房消费仍将大量挤占居民其它消费支出，对经济的持续增长起着越来越重要的作用。城镇住房制度改革的重大突破，住房分配货币化制度全面实施，给城镇居民住房消费带来了重大转变，购房和居住支出已成为居民家庭主要的一次性大支出。2000年，城居民购房支出元，比居住消费比重从1995年的7．1％上升到10％，增加2．9个百分点。其中，住房支出202元，增长101．6％。居住消费增长呈不可抵挡的趋势，城镇居民的住房消费成了家庭的重大消费之一。调查资料表明，2000年城镇居民家庭住房自有率（包括部分自有房）已达到7％，比1995年提高了41个百分点。2000年底，城镇居民住房人均居住面积达到平方米十五随着经济的发展和收入的稳步增长，潜力是相当的。根据调查资料显示，今后几年居民消费潜力巨大。一方面目前城镇居民人均居住面积只有 平方米，与国外发达国家人均居住面积20－30平方米相比，还有很大的差距。近3600缺房户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有近户，在市尚有数量的危房需要改造。另一方面，净增人口万左右由此可以看出，住宅消费仍有巨大的潜在市场，它预示着房地产业有着广阔的发展空间。从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2000年达到6元，比1999年增长％，比1996年增长 27％；另外，城乡居民储蓄存款余额亿元，比1999年。随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。据统计局城调队最近对300户家庭所做的生活意向调查显示，把住房看成是世纪末第四个关注的热点问题，关注率高达65％。　　桂林房地产市场在经过洗礼后，至200年已变得越发的理性和成熟。房产开发已不再是先前的买块地，造几幢房子的情形了。市场的一个明显特征便是物业销售开始向两极分化热销的物业销售期限越来越短，滞销的物业销售举步维艰。随着中国加入WTO，以及桂林第二轮，2002年的桂林房市将更加。在此，我们凭着桂林，略作简单的预测。 　　新盘上市量明显，区域整体预售量将有 首先，受新的预售标准限制，房产企其次，现有桂林楼市的热销物业预售储备量明显不足。后继开发仍需较长的时间；“短、平、快” 　　由于上市新盘购房者选择余地较， 　　各路“诸侯”竞住桂林，楼市开发有增无减 　　这资金雄厚企业无疑提供了绝佳的机遇。，房产投资企业的进驻，使得桂林总的开发量定会有增无减，物业质量、品位有望在此带动下进一步得到提升。 　　中低价位物业仍将是房产商的首选 　　就目前的桂林楼市来看，除外，大部分地区受地理位置，周边市政配套的影响，高价位物业难以让购房者接受，更何况高价值物业所需成本较高，中低价位目标客户群较广，相对在销售上也较为容易，因此中低价位物业开发仍将是明年楼市的主流。 　　 　　风险性较小，利润不薄。极具市场； 6、价格仍然有一定的上升空间，但总体涨幅不大 目前桂林市房地产的价格仍然较低，全市平均价格不足1750元/平方米，与桂林市商品房的历史最高价仍然有一定的差距，说明房地产市场价格仍然有一定的上升空间，并且由于目前开发商品住宅无论是在规划设计上，还是在建筑材料上，还有地价上都相比以往的住宅有所提高，市民对房地产价格的承受能力没有超过其心理预警线，并且政府大规模的旧城改造和大面积的城市基础设施的投资必将带动整个桂林市的土地价值攀升