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2008 年年度行业报告 房地产行业
2007 年11 月21 日 房地产行业 2008 年年度报告
长期竞争力评级：高于市场均值 ——调控下的高增长
市场数据
行业优化平均市盈率 95.90
市场优化平均市盈率 46.98
减持 持有 增持
国金房地产指数 7228.95
沪深300 指数 4997.62
上证指数 5214.23 投资要点
深证成指 16748.19 国家针对房地产行业的频繁调控始于 04 年，但并没有阻止上市公司的快
速增长，相关公司的资产扩张速度和盈利水平甚至超过了调控前。在调控
国金Ａ股 国金行业 背景下，上市公司依旧能保持高增长的原因有两点，一是开发商的土地储
8109 7988 备模式并没有受到影响，二是调控并没有改善供求。
6988
7109 目前对行业的调控显然没有达到理想效果，继续出台调控政策是必然的。
6109 5988
5109 4988 而政府调控行业的态度是影响行业最重要变量，因为它决定了未来政策出
4109 3988 台的频率和力度。从历史出台的政策判断，政府态度表现出两个特点。
3109 2988 一是温和。因为房地产调控涉及多方利益主体，政策的制定和落实受
2109 1988 到诸多制约，因此在力度和执行上会大打折扣，表现出温和的特点。
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1 2 5 8 1 二是试错。房地产业影响力系数大，行业的波动容易引起相关产业和
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0 0 0 0 0 金融体系的震动，为了稳定目的政府采取了试错方式出台调控政策。
国金Ａ股 国金行业 未来政府的调控仍然会延续上述温和与试错的特点，因为决定政府调控态
行业景气周期预期1Q07-4Q09 度的两大要素不会改变，即复杂的利益体系和房地产较强的产业相关性。
顶 回 在央行提高第二套房的首付比例和相关贷款利率后，市场销售已经出现放
部 落 缓，按照政府的调控逻辑，即为达到稳定的前提，目前已经没有必要继续
出台严厉调控政策，所以短期内不必担心政策风险。
繁 衰
荣 退 调控虽然影响了行业短期销售，但不会影响上市公司业绩，因为本年度业
绩大多已通过预售实现，仅是会计确认问题。而我们判断市场会用 3 －6
复 落 个月时间消化现有政策，届时市场销售会回暖，在真实需求旺盛前提下，
苏 底 相关公司仍能实现快速增长。
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0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 投资策略。
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08 年能够在市场上有良好表现的公司必须具备两个条件，一
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